22 ноября в Государственном Кремлевском Дворце состоялся Всероссийский экономический форум "Современный рынок жилья: новые возможности".

   Участниками Форума стали депутаты Госдумы, представительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также - руководители организаций и предприятий строительного комплекса, жилищно- коммунального хозяйства и финансового сектора, главы администраций регионов и муниципалитетов,  государственные  и общественные деятели, преподаватели крупнейших вузов.

   Заслушав и обсудив на Форуме выступления, освещающие основные направления новой государственной жилищной стратегии и механизмы ее реализации, участники Всероссийского экономического форума "Современный рынок жилья: новые возможности" приняли  резолюцию. 

ПРОЕКТ

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФОРУМ «СОВРЕМЕННЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ»

22 ноября 2004 года, Москва, Кремль,

Государственный Кремлевский дворец

РЕЗОЛЮЦИЯ

     Участники Форума — руководители организаций и предприятий строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и финансового сектора, главы администраций регионов и муниципалитетов, руководители и специалисты профильных федеральных министерств и ведомств, члены Совета Федерации, депутаты Государственной Думы, представительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, видные государственные и общественные деятели, руководители общественных организаций, известные ученые и эксперты, ректоры и преподаватели крупнейших вузов, — заслушав и обсудив на пленарном заседании Форума выступления, освещающие основные направления новой государственной жилищной стратегии и механизмы ее реализации, отмечают следующее.

     Формирование рынка доступного жилья — один из приоритетов государственной социально-экономической политики на ближайшие годы. Достойное жилье, являясь одной из базовых ценностей, затрагивающих жизненно важные интересы граждан нашей страны, обеспечивает не только комфортные условия проживания, но также экономическую стабильность и безопасность. Возможность приобретения, строительства, найма жилья стимулирует граждан к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирует их отношение к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

     Предоставление российским гражданам принципиально новых возможностей для решения жилищной проблемы на базе создания условий для развития рынка доступного жилья — такая задача была поставлена Президентом России В.В. Путиным в Послании к Федеральному Собранию Российской Федерации в 2004 году.

     В последние годы принимались определенные меры по созданию благоприятных условий для решения жилищной проблемы (разработка законодательной и нормативной правовой базы, приватизация жилищного фонда и формирование частных собственников жилья, усиление адресности жилищных субсидий гражданам на региональном и местном уровнях и реализация мер государственной поддержки проведения реформ в рамках Федеральной целевой программы «Жилище»), однако эти меры не носили комплексного характера, и поэтому существенных преобразований в жилищной сфере к настоящему времени достичь, к сожалению, не удалось.

     Общий объем жилищного фонда в России составляет 2,85 млрд кв. м жилья, из которого 69,4 % находится в частной собственности, 22,5 % — в муниципальной, 7 % — в государственной, 1,1 % — в смешанной.

     По данным социологических опросов, более 60 % российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, около 40 млн человек проживают в неблагоустроенных квартирах, около 5 млн — в строениях, подлежащих сносу как аварийные и ветхие (общий объем ветхого и аварийного жилья в жилом фонде составляет 88,7 млн кв. м). В очереди на улучшение жилищных условий по состоянию на 1 января 2004 года находилось 4,5 млн семей (8,9 % от общего количества семей). Для удовлетворения всех нуждающихся в жилье очередников при существующих темпах обеспечения потребуется более 20 лет.

     При этом за последние годы на рынке жилья и жилищного строительства сложилась неблагоприятная ситуация. Существенно снизились объемы жилищного строительства по сравнению с периодом 1980—1990 годов, когда в эксплуатацию вводилось ежегодно порядка 60 млн кв. м жилья. Так, общий объем жилищного строительства в 2001 году составил 31 млн кв. м жилья, в 2002 году — 33,7 млн кв. м, в 2003 году — 36,3 млн кв. м.

     Чтобы выйти на уровень подушевого обеспечения жильем, существующий в развитых странах (в России средняя обеспеченность жильем одного проживающего — 19,7 кв м общей площади), потребуется ежегодно строить более 100 млн кв. м в год в течение 30 лет. Существующие темпы роста объемов вводимого жилья отстают от темпов увеличения платежеспособного спроса населения. Это вызывает рост цен на первичном и вторичном рынках жилья (средняя стоимость 1 кв м общей площади жилых домов, построенных в 2002 году, составила 12 248 руб., в 2003 году — 15 193 руб., то есть цены увеличились за год в среднем на 24 %).

     Потребность в жилье, оцененная по данным социологического опроса, определяет необходимость увеличения жилищного фонда в 1,5 раза. Уже сегодня 30 % населения готовы самостоятельно решать жилищные проблемы при условии обеспечения доступности долгосрочных ипотечных кредитов и других финансовых механизмов. В результате мер, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, в том числе по федеральной поддержке деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в последние два года наблюдалось динамичное увеличение объемов предоставляемых гражданам ипотечных кредитов, общий размер которых за 2003 год достиг 10,5 млрд руб. Вместе с тем объемы ипотечного кредитования по-прежнему чрезвычайно малы: по экспертным оценкам, все виды жилищных кредитов в России составляют менее 0,1 % ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира (в частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 50 % ВВП и более).

     По мнению участников Форума, трудности решения жилищной проблемы тесно связаны:

•    с низкими доходами населения, отсутствием у граждан достаточных денежных средств для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита;

•    высокими банковскими процентными ставками по ипотечным кредитам вследствие высоких рисков жилищного кредитования;

•    отсутствием долгосрочных финансовых ресурсов на внутреннем фондовом рынке;

•    высокой стоимостью привлечения на финансовых рынках ресурсов, направляемых в жилищный сектор экономики;

•    неразвитостью рынка ипотечных ценных бумаг;

•    длительными и дорогостоящими процедурами учета объектов недвижимости и государственной регистрации  прав  и сделок  с  недвижимостью,  отсутствием достоверной  и  доступной  информации   о  правах   и  обременениях   объектов недвижимости;

•    отсутствием системы страхования кредитных рисков при ипотечном кредитовании;

•    отсутствием    земельных    участков,    обеспеченных    необходимой    инженерно-коммунальной инфраструктурой, сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство;

•    сложностями подключения вновь построенных объектов к сетям коммунальной инфраструктуры и обременительными техническими условиями;

•    неразвитостью   системы   кредитования   жилищного   строительства  и  другими факторами.

     Для решения жилищной проблемы необходим комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на сбалансированное стимулирование увеличения платежеспособного спроса населения на жилье и предложения на рынке жилья.

     Участники Форума, проанализировав рассматриваемый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации пакет законопроектов по созданию правовых условий для формирования рынка доступного жилья, считают, что с его принятием в России может быть создан эффективный жилищный сектор, действующий на рыночных принципах и удовлетворяющий жилищные потребности основной части населения на уровне его платежеспособного спроса. При этом участники Форума отмечают, что реализация предложенных мер потребует участия государства в поддержке развития рынка жилья и в создании условий, которые сделают данный рынок более доступным для определенных групп населения.

     Реализация предлагаемого законодательного пакета позволит:

•    заметно   увеличить   финансирование   граждан   на   цели   приобретения   и строительства жилья через развитие долгосрочного ипотечного кредитования, кредитования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, кредитования индивидуального жилищного строительства, участие в жилищно-накопительной системе;

•    создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения     открытых     конкурентных     процедур     предоставления     прав собственности   на    сформированные    земельные    участки   застройщикам, упрощения   процедур   согласования   и   экспертизы   градостроительной   и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели   жилищного   строительства,   а   также   установления   прозрачных   и эффективных       процедур       финансирования       развития       коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;

•    повысить эффективность функционирования рынка жилья за счет снижения административных барьеров и транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан — добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения   участников    рынка   жилья    с    целью    повышения    его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.

     Учитывая социально-политическую и экономическую значимость проблемы для миллионов российских граждан, уровень и масштаб решаемых задач, а также в интересах становления и развития эффективного рынка доступного жилья и достижения целей жилищной политики участники Форума считают необходимым следующее.

     1. Просить Государственную Думу и Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации принять необходимые меры по рассмотрению и одобрению пакета федеральных законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья, с тем, чтобы эти законопроекты могли вступить в силу с 1 января 2005 года.

     2. Правительству Российской Федерации, профильным министерствам и ведомствам в кратчайшие сроки разработать и издать нормативные правовые акты во исполнение федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, при этом особое внимание уделить решению следующих задач:

а) финансовая поддержка становления на первоначальном этапе института вторичного рынка ипотечных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, созданному Правительством Российской Федерации, включая меры по повышению капитализации Агентства и законодательному закреплению субсидиарной ответственности Российской Федерации по его обязательствам;

б) предоставление субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и .другим) с целью повышения доступности жилья и жилищных кредитов;

в) совершенствование деятельности государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости с целью повышения прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижения затрат и времени обслуживания участников рынка жилья, обеспечения защиты прав собственности граждан на жилье, в том числе прав добросовестных приобретателей недвижимости, обеспечения финансовых гарантий возмещения ущерба в случае нарушения прав на жилье;

г) нормативное правовое регулирование рынка ценных бумаг и обеспечение доступа банковской системы к долгосрочным ресурсам пенсионной и страховой системы, к средствам других институциональных инвесторов через развитие рынка ипотечных ценных бумаг для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению;

д) содействие   развитию   новых   институтов   инфраструктуры   рынка   жилья  

страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро и других;

е) подготовка законодательных предложений с целью приведения многочисленных систем государственной экспертизы проектной документации на строительство  в соответствие с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации и создания единой системы государственной экспертизы;

ж) применение мер антимонопольного контроля и регулирования на рынках жилищного

строительства.

3. Правительству Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления принять меры в рамках их полномочий по созданию условий для увеличения жилищного строительства, в том числе обеспечить:

а) внедрение установленных процедур территориального планирования и градостроительного регулирования, снижение административных барьеров, затрудняющих доступ на рынок жилищного строительства, получение земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство;

б) содействие   увеличению   предложения   земельных   участков   для   жилищного строительства, обустроенных инженерно-коммунальной инфраструктурой, в том числе путем предоставления бюджетных средств для поддержки соответствующих проектов;

в) содействие   привлечению   в   коммунальный   сектор   частного   капитала   через региональные    и    муниципальные    заимствования    на    развитие    коммунальной инфраструктуры, привлечение к развитию коммунальной инфраструктуры частных инвесторов на условиях инвестиционных соглашений, участие в создании гарантийных и иных структур, облегчающих привлечение заимствований в эту сферу.

4.   Центральному банку Российской Федерации обеспечить нормативное правовое регулирование предоставления банками долгосрочных ипотечных кредитов гражданам на приобретение жилья и строительство индивидуальных домов.

5. Региональным органам государственной власти и органам местного самоуправления провести объективный анализ состояния рынка жилья на своей территории, разработать комплексные региональные и муниципальные программы улучшения жилищных условий населения и увеличения жилищного строительства с учетом региональных и местных особенностей.

6. Органам местного самоуправления:

а) сформировать системы обеспечения социальным жильем малоимущих граждан;

б) обеспечить предоставление временного жилья из маневренного фонда гражданам, на чье жилье было обращено взыскание по ипотечным жилищным кредитам;

в) предоставлять застройщикам для целей жилищного строительства сформированные земельные участки в собственность на открытых аукционах до начала строительно-инвестиционного    процесса    с    целью    обеспечения    возможности    привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья.

7. Государственным органам в сфере образования модернизовать программы обучения специалистов в области градостроительного проектирования, жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, банковской и страховой деятельности, а также в других профильных областях с учетом принятых решений по созданию рынка доступного жилья.

8.   Органам государственной власти и органам местного самоуправления в целях преодоления сложившихся негативных стереотипов повысить информированность общества о целях и задачах новой государственной жилищной политики, механизмах ипотечного жилищного кредитования и других формах жилищного финансирования, а также активно пропагандировать накопленный в субъектах Российской Федерации положительный опыт по развитию рынка доступного жилья.