Главная/ Недвижимость/ (страница 51)/

Анатомия цены: факторы подорожания недвижимости

Первое полугодие 2006 года войдет в историю московского рынка недвижимости как рекордное. За 6 месяцев столичные квартиры подорожали практически в полтора раза, в среднем по 7% в месяц, сообщает "Независимая газета". Эксперты согласны: главная причина стремительного роста цен - недостаточные объемы вводимого в эксплуатацию жилья на фоне растущей платежеспособности населения

Первое полугодие 2006 года войдет в историю московского рынка недвижимости как рекордное. За 6 месяцев столичные квартиры подорожали практически в полтора раза, в среднем по 7% в месяц, сообщает "Независимая газета". Эксперты согласны: главная причина стремительного роста цен - недостаточные объемы вводимого в эксплуатацию жилья на фоне растущей платежеспособности населения.

"Такая ситуация, естественно, не может считаться нормальной. Кроме того, до сих пор не появились так всеми ожидаемые новые объекты. Сокращение предложения обусловлено в первую очередь "вымыванием" тех объектов, цены по которым еще не выросли до максимума", - говорит ведущий специалист по связям с общественностью ГК "Пересвет-Групп" Софья Сонина.

Прежде всего сократилось число новостроек эконом-класса, так как в условиях нового законодательства строительство и продажа таких объектов становятся малорентабельными. Об этом говорит руководитель пресс-службы строительной группы "Альянс" Павел Козлов: "Число предложений в новостройках продолжает сокращаться. Наибольший рост цен наблюдался в эконом-классе".

Лето, как и ожидалось, принесло некоторое затишье. По данным аналитического центра IRN.RU, в течение июля темпы подорожания московских квартир были на уровне 1% в неделю. Это, конечно, ниже весенних и даже июньских показателей, но все равно прирост довольно значительный. Особенно если учесть, что в среднем квадратный метр московского жилья теперь стоит 3640 долларов. Некоторые эксперты даже заговорили о возможной стагнации рынка. Впрочем, с таким прогнозом не согласны участники рынка: замедление темпов подорожания они относят к традиционному сезонному спаду. "Летнее замедление роста цен связано отчасти с сезонностью, отчасти с тем, что цены приблизились к своему верхнему пределу", - считает аналитик ГК "Альянс" Павел Козлов.

Относительно ближайших перспектив рынка мнения экспертов совпадают - кардинальных перемен осенью ожидать не стоит. "В ближайшее время мы не увидим резких колебаний. А возобновится ли рост осенью - это будет зависеть от того, появятся ли новые объекты на рынке или нет. Скорее всего, новые предложения появятся, и рост стоимости вернется к нормальным значениям до 1-1,2% в месяц", - считает Софья Сонина. "Со второй половины августа может начаться обычный для этого времени рост покупательского спроса. В связи с этим цены скорее всего поползут вверх, хотя не очень значительно. При этом большого увеличения числа предложений не предвидится", - убежден глава российского представительства ГК "Савацкий" Марк Гройсман. "Осенью возможно некоторое повышение цен, но не думаю, что оно будет значительным. В любом случае такого ажиотажного спроса, как в первые месяцы этого года, не будет", - говорит Павел Козлов.

Количество вводимого жилья все время увеличивается. По данным главы Росстроя Сергея Круглика, в первом полугодии 2006 рост объемов строительства в России составил более 10%, а "объем ввода новостроек в этом месяце превысит 5 млн. квадратных метров", пишут "Финансовые известия".

Однако квартир по-прежнему не хватает. И дело тут не только в возросших доходах россиян и развитии ипотеки. Подогревают ситуацию на рынке и "инвесторы", зарабатывающие на перепродаже дорожающего как на дрожжах жилья. По разным оценкам, их доля на столичном рынке новостроек составляет 30-40%. Свой вклад в рост цен вносит и рост себестоимости строительства: растут расценки на цемент, арматуру, услуги энергетических монополий.

Так что миллионы квадратных метров до нуждающихся в улучшении жилищных условий не доходят. "Застройщики и риелторы не спешат выставлять квартиры в новостройках на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получают", - отмечает "Независимая газета".

Исправить нынешнее положение вещей совсем не просто. "Законодательные меры, на мой взгляд, изменить сложившуюся ситуацию не в силах. Здесь может помочь только одно: увеличение объемов строительства жилья", - сообщил "НГ" руководитель IRN.RU Олег Репченко. По его словам, не стоит надеяться на то, что в ближайшие год-полтора квартиры в Москве начнут дешеветь. С ним согласен и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "СИТИ-XXI век" Сергей Лядов. "Пока на рынок новостроек не выйдут новые крупные проекты, положение будет нестабильным", - говорит эксперт.

По словам Лядова, не сможет исправить ситуацию и ожидаемое в течение ближайших двух месяцев вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые смягчают положения этого закона для застройщиков и банков. "Долговременную устойчивость придаст рынку только освоение крупных московских территорий, которое начнется в этом году", - отметил представитель "СИТИ-XXI век".

Однако соотношение спроса и предложения  - не единственное объяснение происходящего на рынке недвижимости.

По оценке "Финизвестий", себестоимость 1 кв. метра жилья себестоимости с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр. Еще 400$ с метра - доля города, которая идет на строительство социального жилья. Эти расходы застройщики также закладывают в стоимость "квадрата". "То есть покупая квартиру на рынке, мы фактически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилья от города. По сути это гигантский налог с продажи жилья на физических лиц - конечных покупателей квартир", - замечают "ФИ".

Примерно столько же закладывается строителями и на различные откаты и взятки, главным образом - на стадии получения участка под застройку. Как заявил недавно куратор национального проекта "Доступное жилье" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, стоимость жилья под грузом чиновничьих "откатов" порой вырастает на 30%. Если верить оценке чиновника, к уже получившейся $1400 за метр надо прибавить еще как минимум $400. В сумме - уже $1800 за метр.

Далее следуют расходы на кредиты - примерно $100 с метра. "После того как 214-й закон ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" - rian.ru) фактически перекрыл возможность работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими деньгами и банковскими, - говорит президент строительной корпорации "Баркли" Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на полтора года на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет примерно 5% от стоимости строительства".

Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра. Прибыль риелторов - $100 с метра.

Далее следует такая "статья", как прибыль инвесторов - $1300 с метра. "Прибыль инвесторов - самая засекреченная, кроме "откатов", графа в структуре стоимости квадратного метра жилья в столице, - пишут "Финизвестия". - Мы ее получили простым вычитанием всех выше перечисленных затрат ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет почти 60%. То есть на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек".

"Точных затрат инвестора не знает никто, очень приблизительно это от 30 до 50% от стоимости метра", - отчасти подтверждает эти расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Елена Шевелева.

Впрочем, не все с этими цифрами согласны. "Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным, - говорит президент строительной корпорации "Баркли" Леонид Казинец. - Затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Только в марте на 30% официально подорожала доля города. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. Очень много необоснованных регулирующих норм, в результате объемы строительства уменьшаются. Возникает дефицит предложения. Соответственно растет спрос. И - цены".

"3500 долларов за метр - это не цена инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, как правило, продает квартиры оптом, что гораздо дешевле или реализует их на разных этапах строительства, когда они также гораздо дешевле, чем конечная цена метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%". Кроме того, по словам Амбурцумяна, серьезные застройщики вкладывают деньги в развитие строительной базы: закупают хорошую технику, современные краны, новые бетонные узлы.

Теоретически, снизить цену жилья в столичных новостройках можно было бы за счет "откатов" и доходов инвесторов, но практически это невыполнимо. "Отобрать `левый` приработок у чиновников - задача для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в условиях свободной продажи квартир на рынке не сможет и мифический герой", - признают "Финансовые Известия".

"цены же не по затратам, а по рынку считаются. Застройщик хочет получить максимальную прибыль за свой проект. Если мы хотим государственного регулирования цен, пусть государство строит за свои деньги без прибыли", - говорит президент "Баркли" Леонид Казинец.

И правда - денег много у людей, пусть платят.

по материалам i-stroy
02 августа 2006



Хотите узнать больше? Найти все про Анатомия цены: факторы подорожания недвижимости


Также в этой рубрике:
 
В Екатеринбурге дороже всего однокомнатные квартиры
Рост средней стоимости "квадрата" за полугодие составил для однокомнатных квартир 32,50%
Первоуральск застраивается коттеджами
За январь-июль 2006 года в Первоуральске введено в эксплуатацию более 10,1 тыс. квадратных метров жилья - львиная доля этого пришлась на индивидуальное жилищное строительство
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2021 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2021 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 06.12.2021 22:10,
страница Анатомия цены: факторы подорожания недвижимости - Недвижимость строительного портала i-Stroy