Главная/ Инвестиции/ (страница 12)/

Паевые фонды занялись недвижимостью

На сегодняшний день паевые инвестиционные фонды (ПИФы), инвестирующие в строительство недвижимости, приносят инвесторам до 30-40% годовых в рублях. Доходы пайщиков, зарабатывающих на аренде недвижимости, могут составить 10-15% годовых в валюте. Такую доходность при относительно небольшом риске сейчас не могут принести ни банковские депозиты, ни вложения в ценные бумаги. По прогнозам специалистов, в ближайшее время этот сектор рынка будет динамично развиваться.


Перспективный инструмент
Наиболее "молодая" разновидность паевых инвестиционных фондов - закрытые ПИФы. В последнее время они вызывают повышенный интерес со стороны как юридических лиц, так и частных инвесторов. Дело в том, что инвестиции в недвижимость могут осуществлять только закрытые ПИФы, что отражено в законе «Об инвестиционных фондах». Сейчас на рынке действует уже более 10 закрытых ПИФов, инвестирующих в недвижимость.

Потенциальных пайщиков привлекает несколько моментов. Во-первых, существует жесткий государственный механизм контроля за деятельностью всех участников этого рынка. Предусмотрено разделение функций управления активами фонда и функций хранения, контроля за их распоряжением. Получив лицензию, управляющая компания должна заключить договоры со специализированным депозитарием, специализированным регистратором, аудитором, агентами по размещению и выкупу паев (все они будут обеспечивать деятельность фонда). Кроме того, управляющая компания должна зарегистрировать в ФКЦБ (ныне Федеральная служба по финансовым рынкам) "Правила паевого инвестиционного фонда" и "Проспект эмиссии инвестиционных паев".

Во-вторых, закрытые ПИФы не платят налог на прибыль. Таким образом, налоговые потери вкладчика такие же, как в случае самостоятельного, а не коллективного инвестирования.

В-третьих, такие ПИФы предполагают возможность получения пайщиками регулярного дохода и право досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев.

И, наконец, они не ограничивают количество сторонних пайщиков.

Пайщики имеют право вносить изменения в правила фонда. В имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество. Кроме того, в закрытых ПИФах могут размещать средства негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, банки.

В условиях, когда на финансовом рынке наблюдается отрицательная доходность вкладов, снижение доходности по ценным бумагам, инвестиции в недвижимость становятся практически единственным механизмом, который при относительно низких рисках способен приносить существенную доходность.

Пайщикам таких фондов доступны практически любые сделки на рынке недвижимости: как операции на вторичном рынке (купля, продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

Сколько можно заработать
Как утверждают эксперты, фонды, инвестирующие в возведение и продажу жилья, могут принести инвесторам до 30-40% годовых в рублях.

Аналитики не исключают, что закрытые ПИФы смогут составить конкуренцию прямым инвестициям в недвижимость (когда инвесторы получают доходы от сдачи квадратных метров в аренду).

Те, кто хочет стать рантье, тоже могут стать пайщиками - управляющие компании закрытых ПИФов готовы направлять инвестиции в рентные недвижимые активы. Например, компания «Группа Тоннэкс» собирается в ближайшее время вывести на российский рынок закрытый ПИФ недвижимости «Рентный». Вице-президент "Группы Тоннэкс" Марк Лернер считает: «При сегодняшнем "перегретом" состоянии рынка жилой недвижимости риск управляющих компаний, вкладывающих средства в строительство новых объектов, достаточно велик, тогда как вкладывать деньги в здания, которые затем можно сдавать в аренду, гораздо надежнее - спрос всегда гарантирован. Истории уже известны случаи, когда именно вложение средств в здание, площади которого сдавались в аренду, буквально спасло от краха управляющую компанию».

Как считают участники рынка, при вложении средств в закрытые ПИФы, которые ориентированы на рынок аренды недвижимости, инвестор может рассчитывать на 10-15% годовых в валюте. По оценкам «Группы Тоннэкс», уровень доходности от сдачи в аренду объектов middle-сегмента, в которые предположительно будет инвестировать средства ПИФ «Рентный», составляет от 15 до 20% годовых. В итоге за вычетом расходов на управление активами (до 3% доходов) пайщикам фонда обещают доходность в пределах 12-18% годовых.

Для кого игрушка
Однако только некоторые частные лица могут стать пайщиками фондов недвижимости: входной билет в закрытый ПИФ стоит от 50 тысяч до 500 миллионов рублей. Некоторых частных инвесторов это обстоятельство не пугает: так, пайщиками "Первого семейного фонда" (управляющая компания "Наше будущее") являются только "физики", хотя первоначальная сумма инвестиций составила 720 млн. рублей.

Закрытые ПИФы станут более доступными, когда сумма первоначального взноса будет снижена, паи станут обращаться на вторичном рынке.

Впрочем, уже в ближайшее время закрытые ПИФы могут стать интересны гражданам, которые накопительную часть своей пенсии передали в негосударственные пенсионные фонды (НПФ).

Для НПФ фонды недвижимости - наиболее интересный способ инвестирования своих долгосрочных ресурсов. Однако в силу законодательных ограничений доля активов НПФ, размещенных в ПИФах, пока несущественна - всего 0,6%.

Заместитель руководителя инспекции НПФ Татьяна Клевцова в ходе «круглого стола» «Рентные инструменты в России и паевые фонды недвижимости» сообщила: "С ноября прошлого ФКЦБ начала разработку новых требований к структуре резервов негосударственных пенсионных фондов. Теперь эту работу продолжает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). В новом документе из перечней возможных объектов инвестирования резервов НПФ полностью исключена недвижимость. Поэтому это приведет к росту спроса на вторичные инструменты, связанные с рынком недвижимости, - в том числе и паи закрытых ПИФов недвижимости».

Пайщики нужны ипотеке
В последнее время специалисты отмечают, что решение жилищной проблемы в России возможно только при одновременном развитии двух направлений - ипотечного кредитования и увеличения темпов жилищного строительства. В то время как банки все активнее продвигают на рынок свои ипотечные программы, строительство жилья все еще идет малыми темпами. Одна из причин небольших объемов строительства кроется в схемах покупки жилья на стадии строительства, которые применяются большинством застройщиков и не стимулируют увеличение предложения.

Однако, по оценкам аналитиков рынка, участки с подготовленной инфраструктурой скоро закончатся, а развитие инфраструктуры для строительства нового жилья требует значительных инвестиций.

Банковские кредиты для застройщиков - довольно дорогой ресурс. С помощью долевого строительства достаточное количество средств привлечь трудно.

В этой ситуации рыночный механизм привлечения инвестиций в сектор жилищного строительства через закрытые ПИФы выглядит привлекательно.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работает над этим совместно с управляющими компаниями закрытых ПИФов. АИЖК уже заключило один договор совместно с УК «КИТ», в ближайшее время планируется заключить договора еще с рядом подобных фондов.

Оговоримся, что такие договора не являются прямыми инвестициями в жилищное строительство, но это существенное условие для привлечения государственных и частных инвесторов, финансирующих собственно жилищное строительство.

Предполагается, что схема будет выглядеть следующим образом: управляющая компания собирает средства инвесторов, вкладывает их в один из предложенных АИЖК проектов (принимать решение об инвестировании в тот или иной проект будет управляющая компания), строит и сдает дом госкомиссии, после чего начинаются продажи. АИЖК со своей стороны выдает ипотечные кредиты конечным потребителям на покупку жилья в этих домах. Как полагает генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, особых ценовых рисков инвесторы при этом не несут, поскольку строительство длится 12-18 месяцев, и изменение ценовой ситуации за такой период маловероятно.

Однако участники инвестиционного рынка считают, что слабое звено в предложенной АИЖК схеме заключается в доведении объекта до сдачи госкомиссии. Существование такой схемы возможно только при заинтересованности в ней определенного круга инвесторов. Управляющие компании должны стремиться к достижению ПИФами максимальной доходности для пайщиков.

Но управляющая компания не защищена от проблем, связанных с оформлением права собственности на здание: в российских условиях на это уходит от нескольких месяцев до полутора лет. То есть довольно высока вероятность простоя объекта, что повлечет снижение цен на данную недвижимость, а значит, и прибылей пайщиков. Однако, несмотря на все возможные сложности, управляющие компании уже проявляют интерес к программе АИЖК и готовы в ней поучаствовать.

Гендиректор управляющей компании "Индекс-ХХ" Виталий Булатов полагает: «Среди множества вариантов инвестирования в строительство и готовую недвижимость закрытые ПИФы являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков. Позитивные изменения на рынке недвижимости стимулируют инвесторов к активной деятельности в этой сфере. Кроме того, успешное функционирование ПИФов в целом является необходимым условием для развития рынка ипотечных ценных бумаг».

Нерешенные проблемы
Впрочем, условия для развития закрытых ПИФов, инвестирующих в недвижимость, пока нельзя назвать очень благоприятными. Проблемы возникают из-за сложностей с регистрацией сделок с недвижимостью и неясностью в вопросах налогообложения.

В законе не прописан особый механизм регистрации прав собственности на недвижимость - ведь имущество закрытого паевого фонда является общей долевой собственностью.

Как отметил Виталий Булатов, «вызывает опасения различие процедур регистрации в разных регионах». У управляющих компаний и местных властей пока практически нет опыта регистрации таких сделок. По мнению Булатова, Минюст должен издать приказ, разъясняющий ситуацию.

Для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости существует много пробелов и в налоговом законодательстве.

Вице-президент инвестиционной компании "Атон" Вадим Сосков заявил: «Дело в том, что закрытые ПИФы вкладывают средства в недвижимость, с которой, как известно, взимается налог на имущество. Министерство по налогам и сборам РФ, например, считает, что владельцы паев таких фондов должны платить налог на имущество как владельцы некой части недвижимости, в которую вложены его средства. Такой ответ был дан на письменный запрос налогоплательщика в министерство. С другой стороны, приобретая пай, ничего, кроме ценной бумаги, пайщик фактически не покупает».

Начальник отдела налогового консалтинга ИК "Брокеркредитсервис" Сергей Алдохин отметил: «Представляется, что каждая управляющая компания, имеющая в управлении закрытый ПИФ недвижимости, должна самостоятельно принимать решение - платить или не платить налог на имущество. Но при принятии решения ей просто необходимо трезво оценить свои ресурсы, которые, несомненно, пригодятся в спорах с налоговыми органами».

Как только все вопросы с регистрацией и налогообложением будут решены, закрытые ПИФы недвижимости станут наиболее популярным инструментом коллективных инвестиций, в том числе частных. Это благоприятно скажется на проведении пенсионной реформы и развитии программ ипотечного кредитования.

Что такое ПИФ
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - это объединенные средства, которые граждане и юридические лица передают в доверительное управление управляющей компании с целью получения прибыли. Паевой фонд не является юридическим лицом - это имущественный комплекс, о пополнении которого заботятся профессионалы из управляющей компании (которая и является юридическим лицом). Управляющая компания несет ответственность перед пайщиками. Такая конструкция позволяет избежать двойного налогообложения, которое мешает развитию, например, негосударственных пенсионных фондов (НПФ). ПИФу не нужен штат руководителей и служащих. Поскольку одной управляющей компании разрешено управлять одновременно несколькими ПИФами, это позволяет снизить управленческие расходы.
по материалам газета gzt.ru
07 июня 2004



Хотите узнать больше? Найти все про Паевые фонды занялись недвижимостью


Также в этой рубрике:
 
Западные инвесторы ждут "созревания" рынка
В рамках прошедшей 10-й Международной выставки "Домэкспо" в Торгово-промышленной палате РФ впервые прошла научно-практическая конференция "Рынок недвижимости: проблемы и перспективы", в которой приняли участие представители исполнительной и законодательной власти, профессионалы рынка недвижимости, руководители финансовых структур, банков и страховых компаний.
Омску выдали инвестиционный паспорт
Сегодня на коллегии при мэре Омска чиновники представили инвестиционный паспорт областного центра, который разрабатывался 4,5 месяца. Как сообщил корреспонденту ИА REGNUM директор департамента Омска Виктор Махнев, в паспорте представлены все наиболее интересные потенциальному инвестору проекты, которые реализуются или могут быть реализованы в Омске.
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 11.12.2019 20:43,
страница Паевые фонды занялись недвижимостью - Инвестиции строительного портала i-Stroy