Главная/ Ипотека и финансы/ (страница 60)/

Коммерческая ипотека - кредитование или ломбард?

Рынок коммерческой недвижимости в России, а особенно в Москве, Петербурге, Екатеринбурге и других крупнейших городах, в последние годы показывает удивительную динамику. Чтобы преуспеть в этом секторе рынка, нужно все время держать руку на пульсе. Одной из наиболее перспективных тенденций эксперты называют инвестирование в недвижимость с использованием заемных средств.

Закат офисных коммуналок

"Сегодня объем рынка увеличивается, цены, возможно, стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс для того, чтобы развиваться дальше", - считает г-н Шершнев. Конечно, главным импульсом должен стать общий экономический рост, но чрезвычайно важно, чтобы были созданы логичные механизмы финансирования. Макроэкономика меняет не только объем, но и качество рынка. Например, увеличивается размер офисной площади на одного работника - это можно увидеть на примере многих стран. К тому же теперь, помимо человека, нужно разместить еще немало офисной техники. И дальновидные работодатели не хотят экономить на площади помещений: улучшаются условия труда, строятся новые здания, применяются новые типы планировок.

Новые стандарты вызваны новыми подходами к управлению. На смену знакомой до боли "коммунальной" архитектуре советских НИИ с ее комнатно-коридорной организацией приходит большое открытое пространство. Понятно, что и на увеличение площади, и на современную начинку офисов нужны дополнительные средства.

Ипотечный словарь

Одним из инструментов финансирования проектов является коммерческая ипотека. Пока существуют некоторые расхождения в понятии о коммерческой ипотеке. Коммерческой иногда называют ипотеку в оппозиции социальной. В этом контексте социальная ипотека подразумевает финансирование под низкие проценты, а коммерческая - рыночные процентные ставки. Однако во избежание путаницы, по мнению Swiss Realty Group, от такого определения следует отказаться, а под коммерческой ипотекой понимать только кредитование  юридических лиц под залог коммерческой недвижимости в противовес жилищной ипотеке - кредитованию частных лиц под залог жилой недвижимости.

У коммерческой ипотеки могут быть разные цели. Компании, объясняет г-н Шершнев, пользуются ипотечными схемами не столько для покупки объектов недвижимости, сколько для пополнения оборотных активов. Причем закладывается та недвижимость, которая у них уже есть. Заметим от себя, что на самом деле за рубежом mortgage (ипотека) - это кредит под залог покупаемой недвижимости, а equity loan - кредит под залог недвижимости, уже находящейся в собственности или хотя бы той ее части, которая уже профинансирована. Причем этот кредит (весьма популярный не только у коммерсантов, но и у простых смертных) может быть использован на что угодно - покупку свечного заводика или нового автомобиля.

Но у нас любой кредит с залогом недвижимости, чтобы окончательно запутать общественность, называется ипотекой. Сегодня для многих компаний, имеющих недвижимость, это практически единственная возможность получить кредит.

Интересно, что в сфере коммерческой недвижимости 90% случаев получения кредита под залог - это как раз equity loan и лишь 10% - настоящая ипотека, когда закладывается именно то, что покупается. "Обычно деньги берутся под развитие бизнеса, - сетует г-н Шершнев, - а наша задача в том, чтобы люди имели возможность купить недвижимость в кредит". Из оставшихся 10% около трети компаний обращаются за получением ипотечного кредита с целью покупки объекта коммерческой недвижимости, чтобы в дальнейшем сдавать площади в аренду.

Хочешь кредит - купи сначала сам

Основная проблема с коммерческой ипотекой заключается в недоразвитости законодательства. "Появление закона об ипотеке, конечно, достаточно серьезный шаг в сфере жилищного кредитования, - считает г-н Шершнев, - однако законодатели  не предусмотрели достаточного количества норм для того, чтобы сходные инструменты работали и в области коммерческой ипотеки". Основное препятствие заключается в том, что в соответствии с законом на сегодняшний день невозможно оформить закладную до момента заключения сделки купли-продажи. То есть человек должен сначала приобрести объект недвижимого имущества, и только потом он может его заложить и получить под него финансовые ресурсы. Спрашивается, на что же он должен его купить, зачем ему тогда вообще кредит и где же здесь ипотека?

Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление. Сдерживают коммерческую ипотеку и слишком высокие требования по минимальному даунпэйменту - размеру первоначального взноса, необходимого для получения кредита. Стандарт для нашего рынка - от 20 до 30% стоимости объекта, в то время как на Западе - от 5 до 15 процентов. Еще один тормоз развития - риск роста процентных ставок, особенно в рублях, что не позволяет финансовым учреждениям выдавать кредиты в рублевом эквиваленте. А вот риски, связанные с сохранностью объекта залога, решаются достаточно просто, с помощью страхования. "Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование", - говорит г-н Шершнев. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован.

Идем в обход

По словам г-на Шершнева, наиболее распространены три схемы кредитования. Первая схема связана с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить кредит. Естественно, это довольно рискованно: как известно, заемщик предполагает, а банк располагает. А кредиты, полученные под честное слово, придется возвращать быстро, иначе могут и на счетчик поставить. Тем не менее, это достаточно типичная схема.

Схема вторая - весьма замысловатая. Может быть заключена трехсторонняя сделка. "Собственник здания фактически передает свое недвижимое имущество в залог банку и является на данном этапе поручителем за заемщика", - говорит г-н Шершнев. Однако эту схему достаточно сложно реализовать, так как необходимо убедить текущего собственника объекта в том, что ему это нужно.

В ситуации, когда на рынке достаточно много клиентов, которые готовы финансировать проекты самостоятельно, убедить продавца, в том, что ему еще надо ручаться за того, у кого нет достаточных средств. К тому же, если цена высока и превышает рыночную, то вряд ли проект получит финансирование в банке или другой кредитной организации.

Третий, наиболее удобный вариант - следующий: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку. В эту компанию заемщик переводит порядка 20-40% средств. Это, по сути дела, его даунпэймент. Остальную сумму вносит банк. Соответственно, объект недвижимости приобретается на дочернюю компанию, и уже она в дальнейшем передает этот объект квази-заемщику. Здесь, правда, тоже есть риски: банк в любой момент может отказаться от сделки и вернуть заемщику деньги. Например, у банка могут быть свои интересы в области недвижимости и, если объект достаточно интересен, а цена привлекательна, не исключено, что банк... просто оставит объект себе. Хотя таких случаев на практике не так уж много.

*  *  *

Все перечисленные г-ном Шершневым схемы коммерческой ипотеки позволяют пессимистам с грустью констатировать, что среди них нет ни одной реальной. А оптимисты могут надеяться, что нормальные экономические отношения в сфере кредитования нежилой недвижимости когда-нибудь придут в голову нашим законодателям.

 

по материалам KDO.ru
01 июля 2004



Хотите узнать больше? Найти все про Коммерческая ипотека - кредитование или ломбард?


Также в этой рубрике:
 
В Уфе открылся Центр ипотечного кредитования
Отныне уфимцы смогут в специальном центре получить все необходимые консультации для приобретения жилья в кредит
Волгоградская область. Льготная ипотека для медиков
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2020 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2020 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 23.09.2020 10:57,
страница Коммерческая ипотека - кредитование или ломбард? - Ипотека и финансы строительного портала i-Stroy