Недвижимость: пропаганда или экономика?

По расчетам экспертов, в нынешнем году резко увеличился отток частного российского капитала за границу. Если, по данным ЦБ РФ, за весь 2003 год он составил $2,3млрд., то по итогам только первых восьми месяцев 2004 года из России вывезли почти $10млрд. Такой суммы  не вывозили из страны с 2000 года.

Какая же часть экономики потеряла эти деньги?  Остатки на корсчетах банков за это время изменились незначительно. Частные депозиты на счетах коммерческих банков  даже в самый  напряженный момент  июльского кризиса, по данным ЦБ, сократились только на $400млн., в остальные месяцы года их объём стабильно рос. Фондовый рынок, понятно, не в состоянии переварить и сотой части ушедших средств.  Дневной объем торгов в РТС редко превышает $20млн. Таким образом, существенного падения рынка можно достичь, уведя из торговой системы всего- то пару $млн.

Единственным, достаточно ёмким рынком, до последнего времени всасывающим приток нефтедолларов, оставался рынок строящегося жилья. Известно, что объём  вводимого жилья только в Москве составляет около 5 млн. кв. м в год, а при оценке средней стоимости кв.м в $1800 емкость рынка ежегодно составляет около $9млрд.  Подмосковье добавляет еще около $3млрд. Таким образом, ёмкость рынка  России, с учетом данных всех субъектов федерации, составляет около $35млрд.

Достаточно вспомнить о 30-процентном росте цен в прошлом году при неизменных темпах строительства, чтобы понять: рынок, дополнительно к 2002 году, "проглотил" в 2003 году около $10млрд. Если бы положительный настрой инвесторов сохранился, то и в этом году деньги, вместо "бегства" за границу, могли бы попасть на стройку. Однако, в силу независящих от участников строительного рынка факторов, лишних денег в стране стало меньше, причем, как раз именно на ту  сумму, которая и обеспечивала стремительный рост цен на недвижимость в прошлые годы.

Предположение о том, что деньги, в основном, покидали в нынешнем году строительный рынок, подтверждается и данными Федеральной статистической службы. По опубликованным в августе отчетам, совокупная прибыль всех организаций России выросла в первом полугодии 2004 года по сравнению с прошлым на 44%. А прибыль строительных организаций за тот же период, напротив, снизилась на 18,5% (до 12 млрд. руб.). Большой запас финансовой прочности крупных застройщиков, накопленный в прошлые годы, позволил им за счет текущих убытков, при значительном снижении объёмов продаж, удерживать в течение лета цены предложения от падения. Но такая ситуация, как показывает практика, не может длиться  долго, а выведенные за рубеж потенциальными покупателями деньги возвращаться не торопятся. Поскольку снизить темпы строительства быстро не удастся, необходимость оплачивать кредиты, поставку строительных материалов и выплачивать заработную плату заставит идти на ускорение реализации возводимого жилья. А сделать это можно, понятно, только за счет снижения цены…

Широко развернутая в последнее время PR-кампания о скором  росте цен на жильё является профессионально отработанным   способом рекламы. Заметьте,  комментируют ситуацию и дают прогнозы на рост цен, прежде всего, риэлтеры и строители. Иными словами, компании и фирмы, благосостояние которых напрямую зависит от цены продаваемого ими квадратного метра. К ним, как ни странно, присоединяются и муниципальные власти, например, московские чиновники в один голос с представителями столичного стройкомплекса с завидным упорством твердят, что цены на недвижимость в Москве будут расти! 

Хороший результат такая пропаганда приносила в те времена, когда на рынке было много свободных денег и они почти не "убегали" за границу. Следует отметить, что период бурного роста цен на недвижимость с точность до года совпадает с периодом незначительного оттока частного капитала. Насколько эффективной такая PR-кампания окажется на сей раз - покажет время. Однако одно можно сказать сегодня наверняка: поскольку объективных причин для роста цен нет, то дальнейшая динамика будет напоминать трансформацию мыльного пузыря – чем сильнее удастся надуть, тем скорее лопнет. Но, скорее всего, возьмет верх не пропаганда, а экономика и тогда надежды активных игроков строительного рынка на возобновление роста цен на жилье этой осенью не оправдаются, и беспредельные торги жильем, на которых диктует свои условия монопольный продавец, постепенно начнут превращаться в нормальный, цивилизованный рынок недвижимости.