Главная/ ЖКХ/ (страница 92)/

Перспективы всеобъемлющей жилищной стратегии

Каким образом европейский опыт может способствовать развитию российской жилищной политики?

Каким образом европейский опыт может способствовать развитию российской жилищной политики?

 

 

Проф. Рейнхольд Вессели

 

 

     Вступление и предварительная информация

 

     Данный очерк был подготовлен для конференции по. вопросам доступного жилья, проводимой Федеральным агентством России по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) и проектом ЕС Т ЛСИС 29-30 июня 2005 года в Москве. В очерке описывается опыт государств Европы в сфере жилищной политики, который, возможно, поможет органам власти Российской Федерации сформулировать и/или усовершенствовать свою политику в данной сфере.

     Основной целью данного очерка является демонстрация того факта, что только всеобъемлющая жилищная стратегия, содержащая в себе и координирующая все элементы жилищной политики, приведет к желаемым результатам, Т.е. обеспечит большую часть населения достаточным количеством доступного жилья.

     Эффективная жилищная политика требует использования всех инструментов и

ресурсов, доступных для разработки и реализации задач в данной сфере. В частности, в России это обозначает, что решение данных задач должно находиться в ведении центрального органа власти, Т.е. Росстроя, в то время как реализация отдельных элементов данных задач может быть передана региональным и местным властям и в руки частного сектора, при условии, что центральное ведомство сможет осуществлять эффективный надзор и контроль за реализацией данных задач.

     Доступность жилья определяется (1) методом строительства, в целях сокращения расходов на строительство, техническое обслуживание и эксплуатацию, (2) всевозможными субсидиями с целью оказания общей социальной поддержки и поддержки конкретных семей, и (3)

финансовыми механизмами снижения бремени по выплате процентов и для приведения в соответствие периода уплаты и срока эксплуатации жилых помещений. Подобные меры, однако, не должны ни отменять принципы рыночной экономики, ни пренебрегать общественными потребностями общества переходного периода.

 

Основная часть

 

     Право человека на жилище

 

     Конституция Российской Федерации четко определяет право гражданина на жилище, как говорится, каждый имеет право иметь крышу над головой. Согласно этому положению, Россия признал, что все члены общества должны быть защищены.

 

     Почему политика должна быть всеобъемлющей

     Если функции по реализации жилищной политики поделены в государстве между

несколькими ведомствами, предпринимаются отдельные попытки решения общей проблемы обеспечения граждан доступным жильем. Одно из ведомств может отвечать за развитие строительной сферы и, в результате, будет настаивать на применении новых строительных технологий, другое - требовать финансирования. В подобной ситуации, отдельные задачи могут конкурировать друг с другом, бороться за ресурсы, могут оказаться несовместимыми и, в конечном итоге, взаимно уничтожить друг друга. Следовательно, одним из наиважнейших принципов в сфере разработки жилищной стратегии является сосредоточение функций в пределах одного ведомства (в России идеально подходит для этой роли Росстрой). Тогда это ведомство сможет осуществлять и реализовывать сбалансированную, скоординированную и всеобъемлющую (включающую большинство элементов) стратегию обеспечения граждан доступным жильем в РФ.

 

     Рынок объектов недвижимости

 

     Функционирование рынка недвижимости требует присутствия многих составляющих:

 

• Права собственности на объекты недвижимости и права третьих лиц должны быть гарантированы. Общественность должна доверять процессу приобретения и распоряжения этими правами. Данные процедуры должны быть прозрачными, не слишком сложными и доступными.

• Кадастровое ведомство окончательно определяет - путем регистрации в кадастровой системе - физические данные и характеристики объекта недвижимости, в то время как ведомство по регистрации прав самим актом регистрации на данный определенный объект недвижимости регистрирует права на него (право собственности и иные права).

• Прозрачность и беспрепятственный доступ к информации.

• Достаточно большое количество информированных потенциальных покупателей и

продавцов, которые не находятся под давлением социальных и/или финансовых обстоятельств.

• Минимум бюрократических положений и норм в отношении строительства, реконструкции, приобретения и распоряжения недвижимым имуществом. Разумные издержки и налогообложение сделок.

• Работающая финансовая система для финансирования приобретения и строительства

объектов недвижимости для долгосрочного финансирования под разумные проценты.

 

     Международный опыт

 

     Как детально показано в таблицах приложения, все западноевропейские государства на широкой основе реализовали различные формы поддержки жилищного строительства, приобретения жилья, предоставления кредитов под невысокие проценты, а также предоставления субсидий. Может показаться удивительным, что западные страны - имеющие сравнительно высокие доходы на душу населения - прибегают к подобным мерам. Однако, общеизвестно, что благодаря важности жилищной проблемы и высокой стоимости жилья, часть общества (молодежь, семьи, люди с низким уровнем дохода) нуждаются в поддержке для получения возможности приобретения жилья и, таким образом, обретения равных шансов в создании семьи и профессионального развития. Подобные программы ориентируются на возможности людей, фокусируясь на субъекте жилищной политики.

     Западные государства также признают, что, кроме мер по поддержке нужд граждан, должны предприниматься общие меры для фокусирования на объекте жилищной политики, такие как планирование и сам процесс строительства. Данные задачи направлены на:

•совершенствование            территориального    и          городского     планирования, включая инфраструктуру;

• обеспечение недорогой землей для жилищного строительства (субсидии, права на

строительство);

• эффективные методы строительства, включая энергосберегающие методы;

• развитие жилой недвижимости некоммерческими организациями.

 

     Западные модели не всегда работают

 

     Со временем, западные государства внедрили различные модели для решения жилищной проблемы. Не все из них работали и достигли желаемых результатов. Применение субсидий искажает рыночный механизм и ими иногда злоупотребляют. Установление контроля над ценами в конечном итоге никогда не работает, а только способствует возникновению вторичного и/или черного рынков за пределами установленного контроля. Изменение условий требует изменения политики.

 

      Рынок против интересов общества

 

     Даже наиболее развитые рыночные экономики западноевропейских стран признают, что жилищный вопрос является основной социальной проблемой, и не допустят, чтобы большое количество людей осталось без жилья. Поэтому, был инициирован ряд программ для поддержки той части населения, которая не может позволить себе нормальное жилье. Люди с низким уровнем дохода, молодежь и семьи являются целевыми группами подобных программ.

     Кроме концентрации на разработке механизмов для создания доступного жилья, рекомендуется выделить целевые группы по социальному признаку для жилищной политики, прежде чем выбирать инструменты для того, чтобы сделать жилье доступным.

 

     Основы жилищной политики

 

     Территориальное планирование, землепользование, городское планирование, реконструкция

 

 

     Задачи территориального планирования и землепользования в Росси до прошлого года законодательно не были определены должным образом. В новом Градостроительном кодексе делается попытка создания основы землепользования и городского планирования. Европейские концепции направлены на достижение равновесия между экономическими, экологическими и социальными целями, с одной стороны, и иерархической системой планирования землепользования, с другой.

Территориальное планирование является обязанностью высшего уровня власти.       Основываясь на существующих природных условиях, он относит определенную функцию или назначение к региону или местности, определяет месторасположение городов и транспортных коридоров.

Планирование землепользования относится к ведению муниципальных образований в соответствии с установленными целями территориального планирования. Этот процесс сопоставим с «территориальным зонированием» в российской системе.

Зонирование - это детализированный процесс, описывающий плотность застройки и/или конкретный вид использования небольшой территории в пределах общих планов землепользования.

Разрешения на строительство основаны на данном виде землепользования,

   определенном в результате зонирования.

   • В (старых) европейских городах реконструкция старых городских кварталов – очень важная задача для повышения привлекательности городских центров и для того, чтобы снова сделать их пригодными для жилья.

 

     Цели пространственной политики состоят в установлении и обеспечении некоторого порядка для наилучшего и наиболее эффективного использования земли, принимая во внимание такие аспекты как:

• Защита и охрана природы

• Экономические, социальные и культурные потребности населения

• Персональное развитие людей в пределах (местной) общины

• Обеспечение необходимой базы для проживания и защиты жизни и здоровья

 

     Инфраструктура

 

     Хорошее и доступное жилье требует соответствующей инфраструктуры. Продуманная жилищная политика должна включать в себя вопросы инфраструктуры, такие как подъездные дороги, общественный транспорт, коммунальные услуги (вода, канализация, электричество).

 

     Кадастровая регистрация и регистрация прав - гарантии совершения сделок, развитие рынка недвижимости

 

     Кадастр создает основу физического существования объектов недвижимости. Только на основании кадастровой регистрации физических данных и характеристик объекта недвижимости права на него (права собственности и права третьих лиц, такие как ипотека и сервитуты) могут быть установлены при регистрации в учреждениях регистрации прав. Предложенный новый кадастр объектов недвижимости описывает следующие функции кадастра.

• Регистрация объектов недвижимости (физические данные) в кадастровой системе на основании заявления сторон, в то время как «формирование» собственности производится лицензированными специалистами из частного сектора (землеустроителями-геодезистами) и компаниями, называемыми «кадастровыми инженерами». Кадастр ведет кадастровый реестр, как семантических так и графических данных.

• Ведение базы данных об оценке объектов недвижимости. Сама оценка производится частными экспертами в соответствии с федеральными нормами, но распоряжение об оценке поступает со стороны муниципалитетов, получающих доходы от налогообложения объектов недвижимости, а налоги исчисляются на основании данных об оценке. Данные положение, однако, могут быть пересмотрены (этот вопрос рассматривается ниже).

• Предоставление кадастровой информации другим государственным ведомствам (в частности для регистрации прав на недвижимость и налоговым органам), а также предоставление доступа к информации для общественности.

 

     Законопроектом также устанавливается (в ст. З), что (1) кадастр - это единственное свидетельство того, что объект существует легально (так называемый «принцип регистрации» в некоторых западных странах) и (2) кадастр охватывает всю территорию РФ. Также устанавливается, что кадастр выполняет свои функции своевременно и точно.

     Между кадастром и системой регистрации прав должен иметь место обмен данными и взаимное обновление данных. Обеспечивается предоставление данных другим государственным ведомствам и доступ общественности к кадастровой информации.

     Это фундаментальная система для строительства жилья, для приобретения недвижимости, для любых сделок с ней, для финансирования путем залога недвижимости и для функционирования рынка недвижимости.

 

     Налогообложение недвижимости

     Как можно видеть из таблиц (ниже), почти во всех европейских странах налогообложение недвижимости производится муниципалитетами на основании процедуры оценки. Данный налог позволяет муниципалитетам вкладывать деньги в инфраструктуру и улучшать качество жизни в качестве здоровой основы для проведения жилищной политики. Россия, с принятием нового закона о кадастре, решила последовать этому примеру: в этом законе кадастровое ведомство отвечает за проведение массовой оценки недвижимости для создания основы для налогообложения недвижимости.

 

     Основные элементы жилищной политики

 

     Современная ситуация с жильем в России характеризуется следующим:

• Две трети жилищного фонда России было построено до 1970 года, техническое состояние жилищного фонда очень плохое и не соответствует западноевропейским стандартам.

• Техническое обслуживание зданий производилось с задержками, необходимость в

проведении ремонта и реконструкции очевидна.

• Состояние коммунального хозяйства (водоснабжение, канализация, электричество,

отопление) не соответствует современным требованиям и используется неэкономно. • Строительство нового доступного жилья не успевает за спросом. • Финансовые инструменты для приобретения жилья только начали появляться.

 

     Росстрой начал изменение ситуации путем выдвижения новых законов (Жилищный кодекс, закон «О жилищных накопительных кооперативах», законопроект по "Bausparkasse") и заслуживает полной поддержки.

     С точки зрения западноевропейского опыта, всеобъемлющая жилищная стратегия должна сосредоточиться на решении следующих задач.

 

 

     Новое строительство и реконструкция

 

 

            1. Строительство нового доступного жилья должно стимулироваться обеспечением застройщиков недорогой землей путем продаж с применением субсидий или путем предоставления недорогих прав на застройку.

            2. Процедура зонирования и предоставления строительных разрешений должна стать

            проще, дешевле и прозрачнее.

            3. Должно контролироваться качество строящегося жилья.

            4. Реконструкция центров старых городов может оказаться более дорогой, чем новое строительство, но сэкономит строительные затраты на создание новой инфраструктуры.

 

 

     Новые строительные технологии и эффективность использования энергии

 

 

          1. Затраты на содержание жилья должны быть возложены на собственников, а также должна быть внедрена концепция кондоминиума. Так как подобные меры приведут к слишком тяжелому финансовому бремени для владельцев жилья, данные шаги должны предприниматься постепенно и, возможно, должны сопровождаться социальными субсидиями для малоимущих.

          2. В новом строительстве должны использоваться энергосберегающие технологии.

          3. Старый жилищный фонд должен быть реконструирован с использованием

энергосберегающих методов и технологий.

 

 

     Доступность: затраты на строительство, покупку, аренду, техническое обслуживание

 

 

            1. Должны быть определены целевые группы для получения субсидий, такие как молодые

семьи и люди с низким уровнем дохода.

            2. В интересах конкретных целевых групп должна быть создана система субсидирования

строительства и реконструкции жилья.

           3. Субсидии могут состоять из (1) уменьшения выплаты процентов по кредитам, (2) бонусов по системе "Bausparkasse", (3) дотаций на сокращение стоимости строительства и/или реконструкции, (4) предоставление недорогой земли, (5) уменьшение платы.

 

     Кондоминиум

 

     После т.н. «перестройки» в Российской Федерации возникли права на объекты недвижимости и «пользователи» жилых помещений превратились в «собственников», Т.е. права собственности перешли к пользователям. Однако земля и общие территории огромных многоквартирных домов остались в собственности государства. Таким образом, как правило, в РФ земля и общая территория имеет иных собственников, нежели здания, части зданий (т.е. квартиры), построенные на этой земле, так как они обычно находятся в частной собственности. В западных странах, как правило, земля и общие территории и жилые помещения на них имеют одного и того же собственника, что привело к разработке концепции, именуемой - в международной терминологии - «кондоминиумом».

     Необходимость разработки концепции кондоминиума в России имеет следующее

обоснование:

• Должны быть определены правовые взаимоотношения между землей и общими

территориями, с одной стороны, и конкретным жилым помещением, с другой.

• Должны быть четко определены права, обязанности и отношения между всеми другими собственниками (и их права).

• Управление целым жилым комплексом является первоочередной задачей для защиты стоимости каждого жилого помещения.

 

Существующая правовая база не дает определения правовым отношениям между землей и общими территориями с одной стороны и конкретными жилыми помещениями с другой стороны. Подобная неясная ситуация имеет тяжелые последствия для совершения сделок, при ипотечном кредитовании и эксплуатации общих территорий.

Исторически сложил ось, что права собственности разделены между государством (муниципальным образованием), которому принадлежит земля и общие территории, и частными собственниками, которым принадлежат жилые помещения. Сегодняшняя ситуация и возможные решения характеризуются следующими фактами:

• Муниципалитеты во все большей степени испытывают финансовые проблемы при содержании земли и общих территорий. В данной неясной правовой ситуации плата за содержание может взиматься только на основании договоров.

• По статистике, жилищный фонд РФ находится в таком плохом состоянии, что в течение 15 лет он разрушится.

• В конечном итоге, только внедрение концепции кондоминиума, в результате которой земля и общие территории будут сосредоточены в руках частных владельцев жилья, может решить эту проблему. Это означает, что группа квартир каждого жилого комплекса, должна создать ассоциации собственников жилья и платить за его содержание.

• Резкое внедрение подобной системы без социального субсидирования для неимущих вызовет социальные проблемы, ввиду долговременного пренебрежения условиями эксплуатации жилищного фонда (<<отсроченное техническое обслуживание»).

 

     Российские политики очень рано признали существование данной проблемы. В так называемой «Программе Германа Грефа» на 2000-2004 гг. были сформулированы следующие перспективы и цели в связи с созданием кондоминиумов:

• Ассоциация собственников жилья, созданная в рамках единого жилого комплекса (кондоминиум), предоставляет наилучшие условия защиты прав индивидуальных собственников жилья для участия в управлении собственностью. Для стимулирования создания ассоциаций собственников жилья необходимо передать общие территории и прилегающую землю в совместную собственность собственников жилья в многоквартирных жилых домах и ускорить правовое признание кондоминиума как единого объекта собственности, включающего земельный участок.

• Дополнительными целями были признаны: (1) упрощение процедуры создания ассоциаций собственников жилья; (2) субсидирование обслуживания жилищного фонда.

 

     Жилищное финансирование

 

     С начала интенсивной фазы российской земельной реформы около пяти или шести лет тому назад было принято большое число законов и норм для стимулирования долгосрочного финансирования с использованием объектов недвижимости в качестве залога. Недостатки все еще существуют, и они должны быть устранены. Однако еще большей проблемой является достижение определенной степени завершенности и/или совершенства. Законодательство развивается быстрее, чем практика. Опыт применения новых законов и норм еще не распространен достаточно широко. Обучение идет медленно.

     В то время как законодательство и практика ипотечного кредитования в России (включая рефинансирование ипотечных банков путем использования ипотечных ценных бумаг) развиваются вполне успешно, альтернативные источники финансирования, основанные на

недвижимости, реализуются очень медленно.    .

     Западный опыт всегда поддерживал разнообразие методов мобилизации капитала. В отношении жилищного финансирования ипотека, ее рефинансирование путем выпуска ипотечных ценных бумаг является старейшим инструментом финансирования, использующим недвижимость в качестве залога. С 1930 годов в Западной Европе, в частности в Германии и Австрии, стала развиваться система "Bausparkasse".

по материалам I-STROY.RU
16 августа 2005



Хотите узнать больше? Найти все про Перспективы всеобъемлющей жилищной стратегии


Также в этой рубрике:
 
В Агентстве "ИНТЕРФАКС " 4 августа 2005 г. состоялась пресс-конференция нового руководителя Федерального Агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика.
За коммунальные услуги придётся платить всё больше и больше, но это – для нашего же блага.
Вступительное слово Министра регионального развития Российской Федерации В.А. Яковлева на Всероссийском селекторном совещании по вопросу "Ход подготовки жилищно-коммунального хозяйства субъектов Российской Федерации к работе осенне-зимний период 2005/06 г."
Материалы селекторного совещания министра регионального развития РФ 17 августа 2005 года.
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2021 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2021 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 07.12.2021 16:24,
страница Перспективы всеобъемлющей жилищной стратегии - ЖКХ[Жилищно-Коммунальное Хозяйство] строительного портала i-Stroy