Главная/ Москва/ Московская недвижимость/ (страница 2)/

Входной билет на рынок

Интервью с аналитиком рынка недвижимости А. Бекетовым об итогах 2004 года

Отгремел насыщенный событиями 2004 год. О его итогах мы беседуем с известным экспертом - сертифицированным аналитиком рынка недвижимости Андреем БЕКЕТОВЫМ.

- В последнее время часто звучали оптимистические утверждения экспертов о том, что "все будет хорошо". Следует ли из этого, что ранее все было плохо?

- В прошедшем году все плохо не было. Но было необычное, не типовое поведение рынка, заставившее понервничать профессиональных участников рынка. В первую очередь, в прошедшем году сменились активные фазы развития рынка. Вместо традиционного вялотекущего зимнее-весеннего сезона рынок показал максимальную активность, а надежды на не менее традиционное летнее-осеннее оживление рынка не оправдались. К разъяснению такого поворота событий профессиональные участники рынка готовы не были, что и явилось почвой для возникновения буйных фантазий на тему неизбежного (не менее чем 30%) падения цен на квартиры. А публичные выступления отдельных руководителей о теоретических разработках по формированию рынка доступного жилья еще больше укрепили веру потенциальных покупателей в неизбежном наступлении светлого будущего, когда на месячную зарплату можно будет купить квартиру с видом на Кремль.

Предварительные итоги года показывают примерно 20%-ный рост стоимости жилья. Сравнивая эту цифру с ростом стоимости бензина (более 30%) и услуг ЖКХ (более 20%) не вижу поводов для оспаривания объективности роста цен на квартиры.

- Судя по ответу, Вы являетесь противником снижения цен? Но ведь его сторонники приводят достаточно весомые экономические аргументы в свое оправдание.

- Я не являюсь ни сторонником, ни противником той или иной ситуации развития рынка. И в первую очередь, потому, что не работаю в этой сфере экономики и, следовательно, не имею никакой личной заинтересованности. Я наблюдаю за процессом развития рынка со стороны, сравниваю этот процесс с другими течениями в экономике и делаю собственные выводы. Что касается приводимых экономических аргументов, то они не выдерживают критики. Голословное утверждение о том, что рост цен на квартиры в позапрошлом 2003 году должен был составить 15% вместо 40, легко опровергаются цифрами Федеральной службы госстатистики. Например, рост цен в 2003 году на хлеб составил 30%, на услуги ЖКХ 29 процентов. Так что рост цен на квартиры, по сравнению с другими товарами и услугами, был экономически оправдан.

- Но тогда непонятно, как могут одновременно сосуществовать два совершенно различных направления: рост цен и доступность жилья?

- Рост цен на квартиры объективен, как и рост цен на другие товары. Если Центральный Банк России увеличивает количество денег в полтора раза, как это было в 2003 году, то и цены на товары растут в те же полтора раза, в том числе и на квартиры. Серьезное снижение цен на рынке недвижимости возможно только в одном случае - при перепроизводстве жилья. Для этого на каждого жителя Москвы должно приходится по 40-50 квадратных метров. А пока эта цифра составляет около 20 кв. метров.

Что же касается доступности жилья, то "доступно" не значит дешево. Пакет законов же направлен в первую очередь на возможность получения кредита на покупку жилья и оказания других форм государственной помощи.

- цены на рынке вплотную приблизились к отметке в 2 тысячи долларов. Как быть людям с невысоким доходом, что бы решить свои жилищные проблемы?

Для начала следует провести четкую границу между людьми, имеющими возможность выйти на рынок жилья и людьми, которые никогда не смогут участвовать в рыночных отношениях. Входным билетом на рынок в случае покупки первого жилья может служить возможность откладывать ежемесячно от 1000 до 1500 долларов. Если человек желает улучшить свои жилищные условия путем продажи меньшей квартиры и покупки большей, то сумма может быть снижена. Людям, не имеющим возможность откладывать денежные средства в достаточном количестве, на рынке делать нечего. Но это не означает для них окончательного приговора.

Если у москвича на каждого члена семьи приходится менее 10 метров общей площади, то он признается нуждающимся в улучшении жилищных условий и попадает в другое правовое поле. В городе действует несколько муниципальных программ, помогающих жителям города реализовать свою потребность в жилье, но обязательным условием участия в них является признание в улучшении жилищных условий. Так что решить свои жилищные проблемы может каждый, тем или иным способом. Было бы смешно требовать от городских властей одинакового подхода в обеспечении квартирами людей, имеющих доходы свыше 1000 долларов и бюджетников или других малоимущих граждан.

- Как формируются цены на первичное и вторичное жилье?

Из двух разделов жилой недвижимости только вторичное жилье может претендовать на рыночные отношения. Продавец действительно может установить любую цену, а покупатель поторговаться. Что касается новостроек, то рынка, как такового, здесь нет и не будет. Новостройка - это чистое производство со всеми вытекающими отсюда последствиями. Очень жаль, что подавляющее большинство потенциальных покупателей продукции стройкомплекса этого не понимают.

Окончательная (продажная) цена на новостройку формируется из трех составляющих: инвестиционной стоимости, стоимости строительства и стоимости кредита. Стоимость банковского кредита колеблется от 15 до 25% годовых. Стоимость строительства, а это только стоимость коробки, составляет 500-600 долларов за 1 кв. метр в условиях Москвы. Около 600-700 долларов приходится на инвестиционную стоимость, которую еще называют долей города, и на которую регулярно покушаются безграмотные "специалисты", утверждающие, что основа высоких цен заложена именно здесь. На самом деле, в инвестиционную стоимость входит строительство всего, что окружает железобетонную коробку и делает из коробки квартиру. Это особенно ярко проявляется в новых районах, возводимых буквально в чистом поле. Строительство водопровода - это часть инвестиционной стоимости, строительство канализации - это тоже часть инвестиционной стоимости, подвод электроэнергии также относят на инвестиционную стоимость. Фактически, инвестиционная стоимость, - это общая стоимость застройки района за минусом стоимости строительства жилья.

Если назвать вещи своими именами, то сторонники снижения цен в новостройках до уровня стоимости строительства коробки хотят, чтобы подвод коммуникаций к их домам был оплачен из бюджета города, а фактически, из карманов врачей, учителей и других бюджетников.


 
Елена Андриянова
11 января 2005



Хотите узнать больше? Найти все про Входной билет на рынок


Также в этой рубрике:
 
Сколько в Москве храмов?
За год в столице появилось еще 85 храмов
Россия: Непреодолимые джунгли параграфов для западных инвесторов
На московском рынке земли немало коварных вещей
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 17.10.2019 17:55,
страница Входной билет на рынок - Московская недвижимость строительного портала i-Stroy