Главная/ Это интересно/ Проблемы и решения/ (страница 3)/

Москва представляет большой интерес для складского бизнеса

Складские помещения пока являются самым неразвитым сегментом рынка недвижимости. Очень мало строится объектов международного класса - потенциальных инвесторов "перетягивают" другие виды real estate (жилье, торговые помещения, офисы), где можно получить большую доходность. Но эксперты предсказывают, что в ближайшее время на офисном рынке произойдут значительные перемены. Сегодня мы беседуем об этом с генеральным директором компании BEL Development Игорем Жуковым.

"Рынок складов - это достаточно узкий сегмент, если сравнивать с жилой недвижимостью, торговой, офисной, - говорит г-н Жуков. - На него приходится лишь 5-7% от рынка недвижимости в целом. Он достаточно активно развивался до 1998 года, потом был раздавлен дефолтом. К 1999 году рынок складов был абсолютно мертвым, но с 2000 года началось мощное развитие потребительского рынка. Ему была нужна инфраструктура для хранения своих товаров, и бум в ритейле потянул за собой и складскую недвижимость. Примерно в 2001 году этот рынок достиг такого состояния, что это уже был бизнес. Конечно, менее доходный, чем прочие, но все же бизнес".

Складов на московском и подмосковном рынке очень много, но большинство из категории "бывших": здания еще советской постройки, не отвечающие современным требованиям. Там хорошо хранить металлолом, но для вещей более тонких - вроде фармацевтической продукции или бытовой техники - необходимо соблюдение жесткого температурного режима, влажности и множества других параметров. Или возьмем другую проблему - хранение овощей и фруктов. Цены на них в наших магазинах намного выше, чем на Западе - и все потому, что в России при хранении потеря 70 процентов. Если бы торговые сети имели хорошие склады, то они смогли бы резко снизить потери, а вместе с ними и Цены.

Нормальный современный склад - это не просто сдаваемое в аренду помещение, а комплекс услуг. Например, бытовая техника привозится в нашу страну в огромных фурах - в одной телевизоры, в другой магнитофоны и т.д. На складе товар должен не только храниться, но и перегружаться, перекомплектовываться и затем в "Газелях" перевозиться в магазины. Современные технологии работы диктуют требования к помещениям: нужны просторные, с большими пролетами и высотой потолка в 10 м, сплинклерной системой пожаротушения склады. Разгрузка фуры должна проходить не на улице, а внутри теплого помещения.

Складских комплексов, удовлетворяющих всем этим условиям, у нас очень мало. Поэтому если в Восточной и Западной Европе, где этот рынок развит, аренда самого дорогого склада стоит не больше 100 долл. за кв. м в год, то у нас Цены достигли 130-140 долл., есть даже 150 долл. Все потому, что есть потребители, готовые платить за надлежащее качество, но нет адекватных спросу предложений.

Москва для складского бизнеса интересна еще и тем, что здесь сосредоточены огромные товарные потоки. Сюда привозят не только то, что самой Москве предназначено (хотя и это немало - в столице и ближних пригородах проживает до 15 млн. потребителей), но и практически все, что ввозится в Россию. Огромный перевалочный пункт, где приходящие в основном автотранспортом товары перегружают на железную дорогу и отправляют дальше.

Строить склады в самой Москве, конечно, неразумно. Очень высока цена на землю, за въезд в город большегрузных автомобилей надо платить. А вот весь радиус от Москвы до 30-50 км очень интересен и перспективен. Сначала операторы складов стали осваивать западные направления - Ленинградское, Минское - поскольку оттуда грузы и приходят. Сейчас переключаются на прочие: земля к востоку подешевле, да и для предприятий, работающих на перегрузку, так получается рациональнее.

Главная проблема при строительстве складов - земельная. Территория требуется большая, причем она должна иметь промышленное назначение. Большинство же свободных площадей - сельскохозяйственные, а это означает, что ко всем прочим хлопотам добавляются еще и проблемы по изменению функционального назначения земли. Участок должен находиться на разумном отдалении от Москвы, быть рядом с транспортной магистралью и железной дорогой. В принципе, в Подмосковье много стоящих заводов, но инвесторы предпочитают с ними не работать. Сделать из старого заводского корпуса нормальный современный склад невозможно - здание надо сносить и строить заново. Плюс к тому, не существует совершенно неработающих предприятий -  любое что-либо производит, в крайнем случае, - сдает свои площади в аренду. Просто так прежних хозяев не выгонишь, проще построить в чистом поле.

Вторая проблема - доходность. Если у девелопера есть выбор - склад или жилье в центре города, то сегодня он однозначно выберет второе.

В подмосковном Видном есть завод по выпуску алюминиевых конструкций. Часть его территории не используется для производства, и на ней компания BEL Development строит новый современный складской комплекс. Он располагается на территории около 6 га и имеет площадь самих складов в 30 тысяч кв. метров. Помещение состоит из секций, причем каждую при желании можно разделить быстровозводимыми стенками на несколько частей. К комплексу подходит железнодорожная ветка, здесь могут разгружаться еврофуры.

Стоимость проекта - 17 млн. долл., часть из которых составят собственные средства компании, а часть даст в кредит Сбербанк. BEL Development планирует сдавать комплекс в аренду. Ожидаемая рентабельность проекта - на уровне 20-25% годовых. Столь масштабный комплекс, считает И. Жуков, сразу займет 10-12% рынка складских помещений класса А.

по материалам kdo.ru
08 июня 2004



Хотите узнать больше? Найти все про Москва представляет большой интерес для складского бизнеса


Также в этой рубрике:
 
Санкт-Петербург: строительные страсти
Деловые газеты Санкт-Петербурга о строительных проблемах города.
Главный закон - строить без разрешения нельзя
Строить без разрешения нельзя - это закон строительной деятельности, за соблюдением которого строго следят в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Три недавних примера.
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2022 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2022 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 11.08.2022 16:56,
страница Москва представляет большой интерес для складского бизнеса - Проблемы и решения строительного портала i-Stroy