Главная/ Недвижимость/ (страница 44)/

Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов.

Сейчас средства в основном вкладывают в небольшие апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду. Сколько же нужно потратить на черногорскую недвижимость, чтобы потом получить прибыль?


 Сейчас средства в основном вкладывают в небольшие апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду.

Сколько же нужно потратить на черногорскую недвижимость, чтобы потом получить прибыль?

На ценообразование недвижимости в Черногории влияет много факторов: местонахождение объекта, расстояние до моря, площадь дома, его возраст, размер участка и, конечно, ситуация на рынке. По данным зарубежного отдела корпорации "Бест-недвижимость", цены на недвижимость в Черногории в среднем выросли за последние три года в 3-5 раз, за последние два года -- в 2-4 раза, а за последний год -- в 1,5-2,5 раза. "Те объекты, которые два года назад продавались по €700-900 за 1 кв. м, сегодня оцениваются в €2500 за 1 кв. м. Цена квадратного метра элитной недвижимости достигает €3000-4500. И, несмотря на бурный рост цен, экономический потенциал еще далек от своего предела",-- уверена руководитель отдела международных проектов компании "Ривьера" Татьяна Покидько.

Причины этого кроются в событиях 2004 года: тогда на осеннем саммите ЕС от Бельгии и Франции поступило предложение принять Черногорию в Евросоюз. Подобная инициатива неудивительна: Бельгия и Франция -- лидеры по вложению средств в экономику Черногории. Однако, по мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации "Бест-недвижимость" Юлии Титовой, Черногории еще многое предстоит сделать, чтобы интерес со стороны инвесторов не иссяк. "Благоустройство дорог, развитие инфраструктуры, развитие ипотечных программ, решение визового вопроса -- все это еще предстоит сделать. На сегодняшний день они движутся в правильном русле и не кусают кормящую руку",-- говорит она.

На данный момент в Черногорию сохраняется безвизовый въезд, существует упрощенное оформление документов для временного и постоянного проживания. Нерезидентам-физлицам разрешается покупка практически любой недвижимости, за исключением незастроенных участков земли. При этом закон об иностранных инвестициях защищает их право собственности на недвижимое имущество.

Несомненный плюс Черногории заключается в том, что туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии. Чистейшее Адриатическое побережье славится пляжами с песком и очень мелкой галькой. Природу Черногории часто сравнивают со швейцарской: такие же чистые озера, зеленые горы, речки с водопадами и форелью. Неудивительно, что практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Но для инвесторов важнее наличие льготного налогообложения владельцев земли и недвижимости, низкие коммунальные и другие местные платежи, в том числе и при продаже жилой и коммерческой недвижимости.

Приобретенную недвижимость можно будет отдать в управление специализированной компании для сдачи в аренду, а не искать клиентов самому. Дело в том, что пока рынок аренды в Черногории только развивается. Большинство собственников, купивших здесь недвижимость, пользуются ею сами. "Местные предлагают вариант аренды а-ля Сочи: комнаты в доме -- по €10-20 за койкоместо. Уровень достаточно совковый. Кого не пугает -- вариантов масса. Уровень отелей в Черногории тоже в большинстве своем не лучше, единицы предлагают качественный сервис: 'Мистраль' в Пржно, новые отели в Бечичах, некоторые отели в Которе. Всем черногорским отелям можно смело снять по одной звездочке, тогда будет по-честному. Стоят они при этом на нарисованные звездочки",-- говорит Юлия Титова. Поэтому тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Черногории не только как вариант дачи, стоит обратить внимание на пока еще не освоенный рынок аренды.

Ранее у россиян огромным спросом пользовалась Будванская Ривьера. Это привело к перенаселению района -- теперь там шум, толпы, пробки на дорогах. "Будва уже не может предложить большое количество интересных мест. Застройка ведется очень плотно, 'окно в окно'. Многие объекты или построены без разрешения, или заморожены",-- рассказывает Татьяна Покидько. Именно поэтому основной интерес российских любителей черногорской недвижимости перекинулся в такие районы, как Бока-Которский залив, полуостров Луштица, Петровац и Барская Ривьера. Все большее внимание инвесторы уделяют городу Тиват. Это связано с покупкой англичанами судостроительного завода и началом строительства самой большой в Адриатике яхт-марины.

У англичан и ирландцев, а также у состоятельных россиян особым успехом пользуется Бока-Которский залив. Кроме природы здесь интересна архитектура старого города Котор с большим количеством церквей. Именно в этом районе ведется интенсивное строительство апартаментов с бассейнами и детскими площадками.

Одним из самых перспективных районов для инвесторов считается район Сутомор. В ближайшее время там начнется строительство первого на Адриатике шестизвездного отеля. В настоящее время уровень цен здесь несколько ниже, чем в других районах. Например, в комплексе апартаментов San Ference с развлекательным центром, открытыми и закрытыми бассейнами, ресторанами, по словам Татьяны Покидько, "цены рекордно низкие для такого уровня застройки -- €1800-2000 за 1 кв. м". Застройщиком выступает английская компания.

Действительно, как рассказывает Юлия Титова, сегодня даже квартира в старом панельном доме социалистических времен стоит не меньше €1800 за 1 кв. м. "Новые ликвидные объекты только начинаются с €1800-3000 за 1 кв. м. Например, апартаменты в новом готовом доме в 50 м от моря в Дженовичах (комплекс 'Вилла Сара') сегодня продаются по €3000 за 1 кв. м. В этом же районе новостройка на нулевом этапе ('Адриатик Дримс') предлагается от €2000 за 1 кв. м",-- рассказывает она.

Если говорить о стартовых вложениях, которыми необходимо обладать для того, чтобы прийти на рынок Черногории, то здесь точную сумму назвать сложно. Конечно, некоторые компании начинают поиск жилья для клиента с бюджетом от €55 тыс. Но, по мнению участников рынка, чтобы не только приобрести хоть что-то, но и рассчитывать на дальнейший рост купленного жилья, необходимо располагать как минимум €100 тыс. "Реально выбор появляется, когда клиент имеет на руках около €100 тыс. Хотя эти деньги необязательно платить сразу. Можно иметь на руках меньше, но знать, что сумма от €100 тыс. будет на руках в течение года. В этом случае можно предложить хорошие ликвидные и качественные объекты в строительстве с беспроцентной рассрочкой платежа на срок строительства",-- рассказывает Юлия Титова.

Естественно, самым выгодным вложением средств до сих пор остаются прибрежные земли. Сама по себе земля там дорожает на 25-30% в год. Если же на купленном участке построить коттедж, гостиницу или апартаменты, то прибыль составит еще 40-45%. Однако и суммы вложений в этом случае находятся совершенно в другом диапазоне. "В отдельных случаях, когда осуществляются вложения выше €5-6 млн, прибыльность в общей сложности может составлять 150-170%, что более чем в два раза превышает доход от вложений менее €1 млн",-- уверена Татьяна Покидько.

Наиболее престижным и выгодным вложением средств считается кусок земли Будванской Ривьеры от Милочера до Петроваца. Впрочем, престижна и прибыльна первая линия от моря практически везде -- в Которе, Доброте, Ораховаце, Перасте. Например, общеизвестная вилла в Петроваце, так называемая "Вилла футболиста", находится на первой линии, поэтому хорошо видна со всего Петроваца. "Сегодня беседа о продаже этого объекта начинается с €8 млн. В целом цены в Петроваце в зависимости от вида и расположения объекта колеблются в диапазоне от €3000 до €5000 за 1 кв. м",-- рассказывает Юлия Титова. На Святом Стефане и Милочере цены варьируются от €4000 до €10 000 за 1 кв. м. В Которе они ниже: от €2500 до €4000 за 1 кв. м. По €3000 за 1 кв. м можно приобрести панорамные апартаменты в 50 м от моря с видом на Котор. Правда, сейчас этот комплекс находится на нулевом этапе, ориентировочный срок сдачи -- лето 2008 года. Жилье будет сдано с полной отделкой, включающей теплые полы, кондиционеры, мебель и технику.

Ипотека в Черногории еще не развита. На сегодняшний день инвестор, желающий приобрести недвижимость в Черногории, но не имеющий на руках нужной суммы, пользуется рассрочкой платежа. Проплаты привязаны к этапам строительства. "Если застройщик не поставил коробку здания под крышу, приуроченный к этому платеж не переводится. В конце подписывается акт приемки-передачи. До его подписания застройщик должен устранить мелкие недоделки или исправить ошибки -- после этого подписывается акт, ключ передается в руки покупателя, оплачивается последний взнос",-- рассказывает Юлия Титова.

Например, рассрочка предлагается на покупку недвижимости в коттеджном поселке в Будванской Ривьере в 300 м от моря между Святым Стефаном и Петровацем. Продаются как апартаменты, так и таунхаусы и виллы; имеются бассейн, бар и ресторан, территория охраняется. Купить апартаменты площадью 40 кв. м с видом на Адриатику здесь можно за €120 тыс. Таунхаус площадью 100-120 кв. м. обойдется в €300-350 тыс. "Сегодняшняя стоимость недвижимости в Петроваце и на Святом Стефане довольно высока. А расчетная стоимость этого объекта в 2009 году -- не менее €5000 за 1 кв. м",-- уверена Юлия Титова.

В новом охраняемом коттеджном поселке в Бигово, в 200 м от моря, продаются виллы с отделкой "под ключ". Полная сдача комплекса планируется уже этим летом. Стоимость дома площадью от 150 кв. м -- €295 тыс. Рядом море, пляж, оборудованный причал и стоянка для яхт, рыбный ресторан. От поселка за 20 минут можно добраться до аэропорта Тиват, а за 30 минут -- до Будвы. Поселок состоит из 11 домов, два из которых еще не проданы. Уже сегодня найти новый дом или дом в хорошем состоянии с видом на море по цене €300 тыс. практически нереально. Аналогичные объекты будут готовы только через год-полтора, и Цена на них составит от €500 тыс.

Еще несколько вариантов, на которые возможна рассрочка платежа, есть в районе Бечичи. Новый комплекс апартаментов и вилл "Адриатик Хиллс" с отделкой "под ключ" класса люкс и видом на Будванскую Ривьеру расположен в 700 м от моря. В комплексе есть бассейн, охрана и парковка. Апартаменты площадью от 65 кв. м можно купить в пределах €200 тыс. с рассрочкой до июня 2008 года. В Которе, в комплексе "Котор Виста", с видом на город и бухту, расположенном в 50 м от моря, есть апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами по €3000 за 1 кв. м. Отделка "под ключ" класса люкс, есть бассейн, парковка, кондиционеры, спутниковое ТВ и полная меблировка. Рассрочка платежа возможна до декабря 2008 года. В новом комплексе "Адриатик Дримс" (курортная зона Герцег-Нови, 70 м от моря) квадратный метр недвижимости можно приобрести за €2000 -- также с рассрочкой платежа. Есть апартаменты с видом на море, бассейн и парковка.

Кроме того, в Черногории можно купить уже готовое и полностью укомплектованное жилье: даже не нужно ввозить мебель, покупать холодильник и плиту -- можно сразу приезжать с чемоданом и жить. Например, в Бечичах есть комплекс апартаментов "Азур" с отделкой "под ключ" в 200 м от моря, с отличным пляжем, парковкой, видом на море, кондиционером и полной меблировкой, стоимость -- от €55 тыс. до €150 тыс. Из дешевых (€55-65 тыс.) остались студии на первом и втором этажах без вида на море. На более высоких этажах есть "видовые" апартаменты с одной или двумя спальнями.

В Петроваце построен комплекс апартаментов "Панорама" (250 м от моря, кругом сосны). Все та же отделка "под ключ" высокого качества, парковка, вид на море, необходимая техника и мебель. Сейчас осталось пять квартир с одной спальней -- аналог двухкомнатной квартиры в Москве; есть варианты и с двумя спальнями стоимостью от €145 тыс. до €160 тыс. Но в случае с покупкой готового жилья никакой рассрочки не предусмотрено -- нужно сразу заплатить полную стоимость.

Основные проблемы, которые могут возникнуть при инвестировании в новое строительство,-- это отсутствие разрешения на него, неправильная проверка и оформление документов. Именно поэтому желательно обращаться в специализированные компании по продаже недвижимости в Черногории и не жалеть денег на услуги независимых адвокатов, которые защищают интересы покупателя.

Сам договор купли-продажи или инвестирования подписывается и заверяется в суде в течение нескольких минут. Он подписывается в шести экземплярах: два -- покупателю, два -- продавцу, два -- в кадастр. "Кадастровая регистрация договора -- долгое дело. На сегодня это затянутый процесс, поскольку наплыв покупателей недвижимости очень велик, и государственные органы с ним не справляются. Кадастровая регистрация происходит в срок от трех до шести месяцев. У покупателя на руках остается заверенный в суде договор купли-продажи, подтверждающий право собственности на недвижимость",-- рассказывает Юлия Титова.

При постановке на учет недвижимости на имя нового владельца оплачивается налог в размере 2% ее стоимости. Гербовый сбор при заверении договора в суде -- еще €150-300. Регистрационный сбор при кадастровой регистрации -- €50. Ежегодные налоги составляют от 0,08% до 0,8% стоимости объекта. В целом налоги и расходы на оформление покупаемой недвижимости составят около 3%.

Естественно, любые иностранные инвестиции в страну, даже не очень существенные, должны давать какие-то преимущества при запросе гражданства. Однако после отделения от Сербии Черногория находится в стадии разработки новой конституции. Процедура получения статуса резидента пока еще не выработана. "Но поскольку Черногория стремится в Европу, преимущества собственникам недвижимости непременно будут, как это делается в других странах Европы для собственников недвижимости",-- уверена Юлия Титова.

по материалам Коммерсант
09 июля 2007



Хотите узнать больше? Найти все про Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов.


Также в этой рубрике:
 
Эксперты выяснили, кто купит олимпийскую недвижимость в Сочи
Решение о проведении зимней Олимпиады 2014 года в Сочи существенно повысило привлекательность недвижимости города в глазах и инвесторов, и простых покупателей, считают эксперты.
Пять магазинов «Продуктория» откроется в ТРЦ
Компания «Бородино-Агро», управляющая торговой сетью «Продуктория», намерена освоить новый формат магазинов рынка ритейла.
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 17.09.2019 06:34,
страница Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов. - Недвижимость строительного портала i-Stroy