Главная/ Недвижимость/ (страница 61)/

Ольга Новикова (член Московской городской палаты адвокатов): Правовые вопросы оформления земли в собственность. Практика приватизации земельных участков в Москве.

Краткое описание действий для предприятий, которые желают приватизировать земельные участки, относящиеся к их зданиям и сооружениям, приобретенным из федеральной собственности.

Краткое описание действий для предприятий, которые желают приватизировать земельные участки,  относящиеся к их зданиям и сооружениям, приобретенным из федеральной собственности.

 

Правоотношения в области приватизации земельных участков, относящихся к находящимся в собственности юридических и физических лиц нежилым зданиям регулируются следующими основными нормативными актами:

1. Земельным Кодексом РФ (ст. 36 и др.)

2. Федеральным Законом РФ от 21.12.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

3. ФЗ РФ  от 25.10.01 г. «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

4. ФЗ РФ от 02.01.00 г. «О  государственном земельном кадастре».

5. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю».

Постановлением Правительства РФ № 576 от 07.08.02 г. органы, принимающие решения о приватизации конкретных участков:

- если здание ранее было приватизировано (независимо от формы приватизации)  из федеральной собственности – федеральные органы власти, а именно Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ либо его структурное звено, в чью компетенцию входят данные вопросы в субъектах федерации. В Москве этот орган называется Территориальное агентство по городу Москве;

- если здание было приватизировано из собственности субъекта федерации – то соответствующий орган этого уровня власти. В Москве таких случаев не было, так как предприятиям навязывается  договор длительной аренды;

- если здание было приватизировано из муниципальной собственности – то решение принимается муниципальным органом власти (допустим администрацией города).

 

Для получения права собственности на земельный участок заинтересованному предприятию необходимо:

1.              Зарегистрировать  право собственности предприятия  на здания и сооружения.

                 2.     Привести в порядок документы о правах на землю (произвести межевание, кадастровый учет и т.д.), получить кадастровый план. Без кадастрового плана заявка на приватизацию в Агентстве по управлению федеральным имуществом РФ удовлетворена не будет.

                3.     Подготовить заверенные нотариально копии уставных документов,  которые также должны быть в полном порядке.

                 4.     Иметь бухгалтерский баланс за истекший налоговый период.

                 5.     Обратиться с соответствующей заявкой (по разработанной форме) в   Территориальное агентство по городу Москве, приложив все необходимые вышеперечисленные документы, а также документ-основание предоставления земельного участка (распорядительный акт, договор аренды, декларацию о факте использования земельного участка).

                6.     После получения распоряжения о приватизации земельного участка заключить договор купли-продажи с Российским фондом федерального имущества.

                  7.     Оплатить цену земельного участка, получить акт приемки-передачи имущества.

                   Совместно с представителем РФФИ обратиться в Мосрегистрацию с заявлением о прекращении права государственной собственности и о регистрации права предприятия на приватизированный участок.

                   9.     В случае незаконных действий государственных органов и должностных лиц  обжаловать их в суд.

 

Практика защиты интересов предприятий по вопросам, связанным с приватизаций земельных участков, в Москве.

 

Известно, что   по вопросам приватизации  земельных участков   Правительство Москвы проводит политику, противоречащую федеральной. Оно не принимает решения о приватизации земельных участков, относящихся к его компетенции. Реально воспользоваться правом приватизации земельных участков под принадлежащими зданиями и сооружениями, о котором говориться в ст. 36 Земельного Кодекса РФ, могут предприятия, которые когда-то прибрели свою недвижимость у федеральных органов власти.

Таких предприятий по Москве более 400. Однако  зарегистрировать право на земельный участок смогли не более 7, поскольку Правительство Москвы почти каждому из них в этом препятствовало, в связи с чем им пришлось защищать свои права в арбитражном суде.

Благодаря этим предприятиям  сформирована положительная судебная практика, которая реально может помочь другим  и ускорить ход приватизации земельных участков производственного назначения в Москве. Эти примеры  я и хочу изложить, что называется, из первых уст, как непосредственный участник событий.

Самым первым предприятием в Москве, приватизировавшим землю под принадлежащими ему зданиями и сооружениями было ООО «Солид-Кама», расположенное на Хорошевском шоссе.

            Поскольку его здания ранее относились к федеральной собственности (бывшее военное имущество), решение о приватизации земельного участка в апреле 2003 года принял федеральный орган в лице  Территориального Агентства Минимущества РФ по  городу Москве.

После этого незамедлительно последовал гнев московских властей и не совсем порядочные меры борьбы с таким смелым предприятием.

            Правительство Москвы, полагая, что федеральные власти превысили свою компетенцию, и что в Москве только оно как субъект федерации вправе распоряжаться столичными землями, обжаловало  распоряжение о приватизации земли «Солид-Камой»  в арбитражный суд.  Иск был подписан лично г-ном Лужковым. В средствах массовой информации это распоряжение оценивалось как незаконное, и высшими должностными лицами Московского Правительства  была дана крайне негативная оценка возможности приватизации земель в Москве.

Дело рассматривалось более года, переходя из одной инстанции в другую, и, в конечном итоге,  суд признал за федеральными органами власти право принимать решения о приватизации земельных участков в Москве,  если они ранее принимали решение о приватизации государственного предприятия вместе с его недвижимым имуществом.

Однако этим дело не  закончилось.

Еще в июне 2003 года предприятие, выплатив полную сумму за свой земельный участок, обратилось  в Мосрегистрацию для регистрации его права собственности. Были представлены все необходимые документы, которые требуются по закону, в том числе и кадастровый план, изготовленный Москомземом несколькими месяцами ранее.

Мосрегистрация, явно выполняя заказ «сверху», и  желая найти благовидный предлог для отказа в регистрации,  договорилась  с Москомземом, и  по   его письму, не уведомив предприятие, отослала кадастровый план земельного участка в Москомзем, по причине якобы выявленной в нем технической ошибки. Эта ошибка, по мнению Мосрегистрации, не позволяла точно идентифицировать земельный участок как объект сделки, в связи с чем регистрация права собственности была не возможна.

«Солид-Кама», полагая, что этими  действиями Москомзем и Мосрегистрация грубо нарушило ее экономические права и законы «О  государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», добилась по суду признания этих действий незаконными.

Поскольку предприятие было абсолютно право,  ответчикам не помогло даже обжалование этих судебных постановлений в кассацию – в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Из этого примера мы видим, что только судебная власть   может  быть  гарантом законности и воспрепятствовать административному произволу.

Кроме этого дела, интересен и опыт бывшей типографии Госстроя СССР - ООО «Типография «ПЭМ». Оно также было  ранее приватизировано из федеральной собственности, в связи с чем решение о приватизации земельного участка приняло Территориальное агентство Минимущества РФ по городу Москве. Правительство Москвы обжаловало это решение и проиграло дело во всех судебных инстанциях, включая кассационную. После этого типография зарегистрировала право собственности на свой земельный участок.

Увенчались победой и усилия по защите своих прав и другого предприятия - Акционерного общества «Экос». Оно приватизировало относящийся к его объектам недвжимости земельный участок в конце 2003 года и аналогично «Солид-Каме» было вынуждено обратиться в суд с иском  на незаконные действия Мосрегистрации, связанные с  отказом в регистрации его права собственности на землю.

В настоящее время многие предприятия, желающие приобрести в собственность земельный участок, сталкиваются с проблемой отказа Москомзема выдавать им кадастровые планы земельных участков, которые необходимы для принятия решения о приватизации федеральными органами. Такие отказы также следует обжаловать в суд. Положительная  для предприятий судебная практика сформирована и по этой категории дел.

Из приведенных примеров понятно, что предприятия вынуждены бороться за свои права. Однако если мы сравним  затраты, связанные с приобретением права аренды и размером  самой арендной платы, с выкупными ценами, по которым рассчитывают стоимость приватизируемого участка (а по Москве это 30-кратная ставка земельного налога за единицу площади), то станет очевидно, что выкупать землю  и становиться полноправными ее хозяевами все же выгодно.  А главное состоит в том, что уже есть реальные механизмы реализации своих прав.

             Интересен и вопрос о правомерности взимания с предприятий, находящихся в Москве, именно 30-кратной ставки земельного налога. Если буквально толковать норму закона, определяющую цену земли (ст. 2 Закона «О введении в действий Земельного Кодекса РФ») то, по моему мнению, федеральным  органам при определении выкупной цены единицы площади следует  все же пользоваться 5-кратной ставкой земельного  налога. Однако соответствующей судебных прецедентов в Москве еще не было. К сожалению, для тех предприятий, о которых я упоминала, по данной категории дел истек срок исковой давности. Мне как практикующему юристу было бы интересно через суд доказать свое мнение, отстояв право находящегося в Москве предприятия выкупить  участок именно из расчета 5-кратной ставки земельного налога.

            Кроме того, исчисление ставок земельного налога также претерпели изменения.

24.11.2004 г. Московской городской Думой был принят закон города Москвы № 74 «О земельном налоге», согласно которому налоговые ставки устанавливаются в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость каждого участка определена Приложением № 1 к постановлению Правительства Москвы от 03.06.03 № 417-ПП и зависит от местоположения предприятия и функционального использования земель.

 Подытоживая изложенное, хочу пожелать всем предприятиям, имеющим право на выкуп земельного участка, успешно им воспользоваться.

по материалам I-STROY.RU
26 января 2005



Хотите узнать больше? Найти все про Ольга Новикова (член Московской городской палаты адвокатов): Правовые вопросы оформления земли в собственность. Практика приватизации земельных участков в Москве.


Также в этой рубрике:
 
Инвестирование в складчину
Суть коллективных инвестиций понятна любому: скинулись, сложили деньги в шапку, передали ее ответственному товарищу на покупку аппарата газированной воды, чтобы потом продавать ее на ярмарке по алтыну за стакан. Если функции шапки выполняет фонд, а роль ответственного товарища - управляющая компания, такое предприятие будет называться паевым инвестиционным фондом (ПИФом).
Кризис доверия
Прошлый год прошел под знаком недоверия банков и частных покупателей к застройщикам. В этом году ситуация вряд ли изменится. Но покупать квартиру стоит именно сейчас, потому что из-за инвестиционной "недостачи" на рынке образуется дефицит жилья и цены на него взлетят вверх.
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25