Главная/ Недвижимость/ (страница 37)/

Россия: кризис недвижимости как он есть или как его нет

Россия:  кризис недвижимости как он есть или как его нетВсеобщий экономический кризис, удручающий в последнее время капитанов международного бизнеса, вплотную коснулся рынка недвижимости. Впрочем, коснулся – слишком мягко сказано. Аналитики во всём мире используют другое словосочетание – втянулся «на полную».

 

 

 

Кризис универсальный

 

 

Всеобщий экономический кризис, удручающий в последнее время капитанов международного бизнеса, вплотную коснулся рынка недвижимости. Впрочем, коснулся - слишком мягко сказано. Аналитики во всём мире используют другое словосочетание - втянулся «на полную».


Мировые рынки недвижимости по всем основным показателям находятся в состоянии полноценного кризиса, с весьма динамичными негативными показателями. Совсем неопределёнными, и что называется «мутными» выглядят в этой связи перспективы исправления ситуации.


Главные факты, ясно свидетельствующие о беспрецедентных за «новейшее время» сложностях красноречивы и показательны. Значительно снизился спрос на коммерческую недвижимость. Жильё плохо продаётся. Девелоперам и строительным компаниям не хватает денег для завершения начатых и запуска новых проектов. Банки, наиболее активно играющие на ипотечных видах кредитования разоряются. Говорить о таких факторах как сокращение персонала риэлторских агентств и разорение небольших организаций связанных со всеми видами деятельности на рынке жилья даже не приходиться. Таких примеров масса.


В России, самым интересным вопросом, в этой связи, был следующий. «Является ли Россия полноценно интегрированным в мировой экономический рынок субъектом»? В этом случае, ответ - «нет», наверное, единственный раз, из всех подобных этому случаев являлся желательным. И это неудивительно. Положительный ответ, автоматически являлся бы серьёзным прогнозом к грядущим испытаниям российского рынка недвижимости. Однако как показывает действительность - мы неотъемлемая часть мирового финансово-экономического океана.

 

 

 

«Загнивающий капитализм»

 

На прошлой неделе на 30% обвалились акции американских ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Удержать ценные бумаги от падения не смогли даже заявления о государственной поддержке ипотечных операторов. Агентство Moody`s снизило их рейтинги финансовой устойчивости из-за ограниченной способности привлечь капитал и возможного роста потерь. Эти агентства, во многих заметках, аналитики называют не иначе как «прокаженные».


Между тем ситуация на рынке недвижимости продолжает накаляться. Объемы строительства в США катастрофически уменьшаются. В мае затраты на строительство в годовом выражении упали на 6%. Спрос на дома остается на низком уровне, их стоимость снижается, процентные ставки по кредитам растут. Нередки стали случаи выселения должников и реализации заложенной недвижимости. При этом многие отраслевые аналитики предполагают, что рынок еще не достиг своего критического предела.


Обратите внимание на характерное уточнение «не достиг предела». Если сравнивать это утверждение с прочими обращающими внимание на этот кризис, это, можно назвать ещё оптимистическим. Как заметили однажды литературные классики «финансовая яма - самая глубокая из всех ям. В неё можно падать всю жизнь». Тоже можно сказать и про наш случай. По заверениям многих специалистов прогнозирующих ситуацию, кризис имеет глубокие, фундаментальные основы. Тезаурус становится уже привычным. Такие слова как «США», «доллар», «мировая финансово - экономическая гегемония», уже набили оскомину своей печальной очевидностью.


В виду глобального характера американской экономики и американского рынка, который как к своему продолжению прикован ко всем прочим, важнейшим экономическим системам, нет ничего удивительного в картине наблюдаемой сегодня. Так, не лучшим образом обстоят дела и в Европе. Буквально на днях обанкротилась одна из крупнейших испанских девелоперских компаний Martinsa-Fadesa. При выручке 1,2 млрд евро и долгах 5,2 млрд евро компания не смогла привлечь новые кредиты для финансирования строительных проектов, после чего ее акции стремительно пошли вниз. У компании осталось 173 тыс. непроданных объектов недвижимости, а также 28,7 миллионов кв. м. земли. В аналогичной ситуации оказался целый ряд испанских строительных и риэлтерских компаний. Прогнозируемая длительность кризиса в Испании - не менее трех лет. Соответственно этому, будут обстоять дела и со строительством нового жилья.


Известная британская брокерская компания Savills, прогнозирует, что до конца года цены на жилье в Лондоне упадут на 25%. Количество сделок с недвижимостью в британской столице уже снизилось на 45% по сравнению с прошлым годом. В британских строительных компаниях идут сокращения персонала. Кстати значительно подешевели и акции самой компания Savills. Ряд компаний туманного Альбиона сообщили об увольнении до 40 % сотрудников.


Уменьшение количества строек наблюдается также во Франции, Германии. В Японии возросло число банкротств компаний. Особенно эта тенденция заметна в строительной сфере. Многие компании не выдержали уменьшения числа заказов со стороны государственного сектора и подорожания материалов. Впрочем, пока по Европе можно говорить лишь о стагнации: в 2008 году объемы строительства там сократятся примерно на 0,3%. Не лучше обстоят дела и на «краю земли». Показатели Новой Зеландии и Австралии говорят о существенном снижении цен на недвижимость до 10%.


 

 

«Суверенное строительство»

 

 

Ну а как же мы? Как же Россия? По всей видимости «суверенное хозяйствование» в этом случае могло бы быть тем эффективнее, чем более суверенным оно является. Этакая надёжная пристань в море неблагополучия. А так как полный экономический суверенитет вещь насколько фантастическая, настолько же и вредная, возможная наверное (разумеется с определёнными оговорками) только в Северной Корее, согласно идеям Чучхе, приходится констатировать причастность России к глобальным проблемам рынка.


Посмотрим на наших традиционных партнёров, так называемое ближайшее зарубежье, важнейших экономических сателлитов России - Украину и Белоруссию. Недвижимость дешевеет с конца прошлого года, особенно квартиры в старых домах. цены на квартиры в новостройках растут, но довольно скромно. Из-за стагнации на украинском строительном рынке производители стройматериалов вынуждены снижать цены и объемы производства.
Ещё совсем недавно, российский строительный рынок производил впечатление острова стабильности. Именно это заставляло говорить и о серьёзном противопоставлении рынка США и России, и о глубоком фундаменте российской экономики, который своей фантастической динамикой, политической стабильностью, естественными преимуществами рынка производил впечатление молодого перспективного чемпиона. цены на отечественную недвижимость продолжали расти, строители, наряду с нефтяниками и газовиками считаться «самыми-самыми», а чиновники продолжали отчитываться хорошими показателями ввода новостроек. Однако буквально в последние несколько месяцев стали проявляться симптомы, на которые обратили внимание федеральные власти. А в России с её «вертикалью», это говорит даже не о многом, а обо всём.


Сухие цифры официальной статистики, в которых отчётливо выражена вся «соль» ситуации. За пять месяцев 2008 года, в целом, объем работ по строительству вырос на 124 процента по сравнению со 119 процентами в прошлом году. Но если в прошлом году ввод в действие жилых домов был 141 процент по сравнению с тем же периодом 2006 года, то сейчас только 106 процентов. Как заметил вице-премьер Жуков на встрече с премьером Путиным «это связано, в частности, с тем, что у нас подорожали ипотечные кредиты, и спрос несколько упал. Еще одна очень важная причина - отсутствие достаточного количества земельных участков с нормальной инфраструктурой, удобных для развития жилищного строительства».


Но такая картина - полдела. Так, в некоторых регионах, которые в предыдущие годы динамично наращивали жилищное строительство, объемы не только затормозились, но и резко снизились. В Москве объемы ввода жилья упали на 40%(!) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Амурской области - на 46%, на Алтае - на 35%, в Тверской области - на 18%, в Белгородской области - на 4%, в Санкт-Петербурге на - 1,7%, в Перми - на 1,2%, в Подмосковье - на 5%.


Почему в стремительной, можно сказать победной динамике, обозначились такие «подозрительные» эффекты? Ответ прост по сути, но в то же время приходится задуматься о путях решения проблемы. Кризис продаж соответственно заставляет снижать объёмы строительства. Здесь и ужесточение условий ипотечного кредитования, и отсутствие «дефицитных» ниш в предложении на рынке недвижимости.

 

 

«Первая кровь». Эффект домино

 

 

Разумеется, в такой ситуации кризис затрагивает всю систему рынка жилья. Все сферы и отрасли деятельности. Не остались в стороне и российские агентства недвижимости. Практически в каждом городе России, констатируют значительное снижение покупательской способности граждан. Томск, Оренбург, Махачкала, Владивосток, Екатеринбург. Список можно продолжать долго. Например, в Волгограде, типичная трёхкомнатная квартира в доме, построенном в конце семидесятых, так называемый «скворечник», не в центре, но и не на отшибе, стоит около четырёх миллионов рублей, то есть более 170 тысяч долларов. В России практически не осталось «заповедников» с низкими ценами на недвижимость. Но последний ценовой «рывок» связывают как раз со снижением темпов строительства.


Производители стройматериалов, разумеется, не могли оказаться в стороне от этого процесса. В виду универсального характера кризиса производители вполне прочувствовали цепочку «нет денег - нет товара - нет денег» - уже сейчас. Так до 40 и до 50 % дошло снижение темпов производства бетона и арматуры в некоторых строительных объединениях. И всё это, при том, что ещё совсем недавно гремели фанфары о «вечном двигателе» производящем золотую монету - предприятиях по производству цемента. Трагикомичным выглядит и снижение цен на стройматериалы в разгар строительного сезона. Например, на Московской фондовой бирже цены на цемент в июне снизились примерно на 12%. цены подкосил импорт, соответственно дефицит сократился, и застройщики стали переоценивать спрос.


Разумеется, то о чём мы говорим - всего лишь тенденция. Множество застройщиков вообще несогласны с тем, что кто-либо снижает цены на стройматериалы. Действительно, весь негатив при всём его наличии достаточно условен. Того же цемента произведено в этом году на 0,1% процента больше чем за тот же период прошлого года. Это и есть характерная черта «кризиса по-русски». Кризиса в условиях развития экономики. Но не будем забывать о неудобном положении, в котором находятся мелкие региональные застройщики. В последнее время, все что связано с мелким и средним бизнесом находится в фокусе внимания федеральных властей.


Не секрет, что по соотношению вкладываемых в строительство средств, и получаемой с этого дела прибыли, московские строители значительно опережают региональных. Именно поэтому, строить в регионах, москвичей «затягивают» на льготных условиях. А местные, при значительно более низких доходах ещё и нагружаются так называемыми «обременениями». В этой связи возникает острая необходимость субсидировать расходы на инфраструктуру, а также вернуть прежние схемы целевого распределения земельных участков. Нынешнюю систему аукционов потянут немногие. С помощью разного рода госдотаций застройщики могут хоть как-то сохранить приемлемый уровень рентабельности.


Однако до сих пор ситуация свидетельствует о том, что у «русского мерседеса нет заднего хода». Преференции и достижения муниципальных властей в экономическом противостоянии интересам локального бизнеса, будучи завоёваны однажды, возвратной «аннексии» не подлежат. Для этого необходимо только вмешательство того, кто в системе вертикали власти находится как минимум над ними.

 

 

 

Твёрдые надежды

 

 

Очень распространенным и популярным является мнение, согласно которому выигрывают в сложившейся ситуации крупные строительные организации. Алгоритм вычисляемого благополучия таков. Кризис сметет мелких конкурентов, рынок станет привычно управляемым с точки зрения ценовой политики. Ужесточатся условия деятельности небольших компаний, которые строят в основном за счет средств дольщиков.
Однако ряд аналитиков, сильно сомневается в реальности подобной схемы. Есть мнение, что из-за отсутствия внятной отраслевой политики и экономических регуляторов (например, внушительного госзаказа на строительство) как на федеральном уровне, так и на уровне регионов, один на один с кризисом могут остаться не только небольшие местные компании, но и крупные игроки .


Из-за снижения спроса на жилье (а он неизбежно будет падать в условиях отсутствия альтернативных традиционной ипотеке финансовых механизмов) могут утратить привлекательность инвестиции в земельные участки под строительство. В этом случае возникнет риск падения цен на землю, тем более что карманы крупных игроков и так набиты участками под завязку. Вслед за этим последует переоценка стоимости активов публичных строительных компаний, львиную долю которых как раз составляет земельный банк. Это неизбежно отразится на стоимости акций, а также на кредитоспособности строительных конгломератов, поскольку земля является потенциальным залоговым обеспечением.


Такой вариант считается крайним, и наиболее пессимистичным. Если смотреть сухой остаток, внимать только фактам, особо не просчитывая ходы на восьмой и двенадцатый по узко специализированной строительной колее, и при этом постараться учитывать политические параметры проблемы, возникнет реальная картина происходящего. Совершенно разной может быть реакция рынка, его субъектов, взаимодействие различных параметров и показателей, но несколько вещей можно сказать совершенно определённо.


Во-первых, при серьёзном, нежелательном крене лодки строительного мира России, твёрдое административное вмешательство на федеральном уровне - будет неизбежным. А во-вторых, ни у кого не вызывает сомнений глубочайшая связь происходящего в строительном мире, с финансово-экономической ситуацией в стране. И именно состояние экономики государства в целом, является главным гарантом поэтапного выхода из сложившейся кризисной ситуации.

по материалам i-stroy.ru
23 июля 2008



Хотите узнать больше? Найти все про Россия: кризис недвижимости как он есть или как его нет


Также в этой рубрике:
 
Турция разрешила продажу недвижимости иностранцам
После трехмесячного временного запрета Турция разрешила продажу недвижимости иностранцам
В Греции пройдет перерегистрация всей недвижимости
Согласно установленным срокам, все местные домовладельцы должны зарегистрировать свою недвижимость до 30 сентября этого года. Иностранцы, инвестировавшие средства в покупку жилья в стране, должны оформить свою недвижимость до 30 декабря 2008 года.
 

i-Stroy.ru - строительный информационно-аналитический интернет журнал, Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
Президент РФ
Государственная Дума РФ
Правительство РФ
 
 
Москва
Область
Регионы
 
Законодательство
 
Словарь

По теме

Популярное




Экспертный Совет при Комитете Государственной Думы РФ
Законопроекты
Это интересно
Недвижимость
ЖКХ
Ипотека
Мир Новосела



 

(495)925-35-25

Все права защищены и охраняются законом. © 2000-2019 ЗАО «ДОМКОМ.РУ»
сейчас 18.02.2019 15:45,
страница Россия: кризис недвижимости как он есть или как его нет - Недвижимость строительного портала i-Stroy